Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), nově obsahuje poměrně podrobnou právní úpravu tzv. plánovacích smluv. Plánovací smlouvy jsou upraveny v části třetí hlavě III dílu 7 oddílu 1 nového stavebního zákona (tj. ust. § 130 až § 132). Již úvodem je vhodné zdůraznit, že se jedná – na rozdíl od dnešní úpravy – o veřejnoprávní smlouvy. Jedná se o veřejnoprávní smlouvu uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Obsahem takové smlouvy je vzájemná povinnost smluvních stran si poskytnout součinnost při uskutečnění záměru, jenž bude v takové smlouvě vymezen, a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem. Tyto veřejnoprávní smlouvy pak mohou obsahovat i soukromoprávní ujednání. Pro veřejnoprávní smlouvy platí subsidiárně právní regulace obsažená v části páté správního řádu.

Dotaz směřuje na to, jaké dopady má uzavření takové smlouvy pro řízení o povolení záměru dle nového stavebního zákona.

Předně, je-li uzavřena plánovací smlouva, pak je ve smyslu ust. § 184 odst. 2 písm. b) nového stavebního zákona součástí žádosti. Tento požadavek je poměrně logický, neboť stavební úřad nemá možnost zjistit, zda ve vztahu ke konkrétnímu záměru byla někdy uzavřena plánovací smlouva, byť tato skutečnost má nezanedbatelné dopady na řízení.

Dle ust. § 190 odst. 2 nového stavebního zákona pak platí, že stavební úřad nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník. Stavební úřad tedy za předpokladu, že budou ze strany účastníka řízení (typicky obce) uplatněny v územním řízení námitky, bude zkoumat, zda jsou souladné s uzavřenou plánovací smlouvou. Pokud by byly námitky rozporné s touto plánovací smlouvou, stavební úřad k nim nebude přihlížet.

Dle ust. § 226 odst. 2 nového stavebního zákona pak odvolací orgán v odvolacím řízení nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.

Ze shora uvedeného vyplývá, že plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona mají reálný dopad i na řízení o povolení záměru, a to, jak v prvním, tak i druhém stupni. Je nutné si tedy případné uzavření plánovací smlouvy dobře rozmyslet.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje jak institut zkušebního provozu, tak i předčasného užívání. V obou případech dochází k tomu, že tyto instituty mají dočasnou povahu s tím, že nový stavební zákon stanoví maximální dobu trvání.

Předčasné užívání upravuje ustanovení § 236 nového stavebního zákona, přičemž může být povoleno nejdéle na dobu 1 roku a musí být splněny kumulativně podmínky stanovené zákonem. Stavebník o předčasné užívání požádá, stavba není dokončena, stavbu lze užívat a neohrozí se tím bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí. Účastníkem řízení, jejímž předmětem je předčasné užívání, je stavebník a vlastník stavby. Po dokončení stavby bude stavebník nucen přistoupit buď ke zkušebnímu provozu, nebo ke kolaudaci vlastní stavby.

Zkušební provoz je upraven v ustanovení § 237 nového stavebního zákona, přičemž ten může být povolen buď z moci úřední (byla-li tato podmínka zahrnuta v povolení stavby), nebo na základě žádosti stavebníka. Smyslem a účelem zkušebního provozu je ověření funkčnosti dokončené stavby, nelze jej tedy nařídit v případě staveb, které nejsou dokončeny. Účastníkem řízení je – obdobně jako v případě předčasného užívání – vlastník stavby a stavebník. Nový stavební zákon pak výslovně stanoví, že po ukončení zkušebního provozu stavebník požádá o vydání kolaudačního rozhodnutí (srov. § 237 odst. 6 nového stavebního zákona). V případě povolení zkušebního provozu může tento být povolen nejdéle na dobu 1 roku.

Stanovená roční délka předčasného užívání, resp. zkušebního provozu, není maximální, neboť dle ustanovení § 238 odst. 3 nového stavebního zákona může být jejich délka v době jejich trvání prodloužena, a to i opakovaně. Nový stavební zákon pouze stanoví, že v takovém případě nemůže přesáhnout celkovou dobu trvání 3 roky, v případě vyhrazených staveb (upravených v Příloze č. 3 nového stavebního zákona) pak 10 let.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně v určitých případech stanoví, že společenství vlastníků jednotek je zástupcem vlastníků jednotek v řízení o povolení záměru. Nicméně toto pravidlo neplatí absolutně.

Podle nového stavebního zákona platí, že je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, je zástupcem vlastníků jednotek, kteří jsou účastníky řízení. Naznačené pravidlo o zastoupení vlastníků jednotek ze strany společenství vlastníků jednotek platí pouze v případě, je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek. V jiných případech toto zastoupení ze zákona neplatí.

Nadto je nutné upozornit i na to, že nový stavební zákon počítá s tím, že oznámí-li zastoupený vlastník jednotky stavebnímu úřadu, že nadále nechce být zastupován společenstvím vlastníků jednotek, jeho zastoupení zaniká okamžikem, kdy toto oznámení dojde stavebnímu úřadu. Vlastník jednotek tedy může toto zákonné zastoupení zvrátit oznámením adresovaným stavebnímu úřadu.

Lze tedy uzavřít, že tímto nový stavební zákon do značné míry zjednodušuje řízení o povolení záměrů, jejichž stavebníkem je právě společenství vlastníků jednotek. To dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) nestanovil.

Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) stanovuje poměrně přísné podmínky pro dodatečné povolení stavby. Podmínky pro dodatečné povolení stavby jsou následující:

• prokáže-li povinný splnění podmínek podle ust. § 193 nového stavebního zákona;
• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;
• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, a
• povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

Současně podle ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Z citované právní úpravy vyplývá, že v řízení o dodatečném povolení stavby, které je dle ustanovení § 255 odst. 4 nového stavebního zákona součástí řízení o nařízení odstranění stavby, nelze žádnou výjimku z požadavků na výstavbu povolovat. Nelze tedy uvažovat o tom, že by stavební úřad vyměřoval správní poplatek za povolení výjimky v rámci dodatečného povolení stavby.

Ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona totiž stanoví právní fikci (užívá výraz „považuje se“) s tím, že pakliže jsou splněny uvedené podmínky, považuje se podmínka, že záměr nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, za splněnou. Těmito podmínky jsou:

• stavba vyžaduje pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb, a
• stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno.

Např. lze uvést nesplnění požadavku na umisťování staveb podle ust. § 11 vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Podle ustanovení § 11 odst. 2 vyhlášky č. 146/2024 Sb. platí, že: „Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavba musí být umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.“ Bude-li stavba umístěna blíže než 2 m od hranice pozemku a předloží-li stavebník souhlas vlastníka sousedního pozemku (případně i osob oprávněných z jiného věcného práva) ve formě ustanovení § 187 nového stavebního zákona, považuje se podmínka dle ustanovení § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona za splněnou.

Pakliže by tedy v této souvislosti stavební úřad požadoval úhradu správního poplatku za povolení výjimky z požadavků na výstavbu, jednalo by se o správní poplatek vybraný bez právního důvodu.

Podle ustanovení § 185 odst. 2 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.), platí: „Stavební úřad vyzve stavebníka k doplnění žádosti a odstranění vad žádosti nejpozději do 10 dnů od zahájení řízení a řízení usnesením přeruší; usnesení se doručuje pouze stavebníkovi a nelze se proti němu odvolat.“

Nový stavební zákon - napříč svojí úpravou - obsahuje řadu lhůt pro stavební úřad za účelem učinění různých kroků (příkladmo vyrozumění o zahájení řízení má být dle ustanovení § 188 odst. 1 nového stavebního zákona učiněno bezodkladně, nejpozději do 7 dnů ode dne zahájení řízení doručením bezvadné žádosti nebo od odstranění vad). Nicméně nový stavební zákon nestanoví žádný následek nedodržení takové lhůty, přičemž nelze ani dovozovat, že by se mělo jednat o lhůtu propadnou.

Důvod je prostý, pro účely toho, aby stavební úřad mohl žádost posoudit (stejně tak dotčené orgány) perspektivou zákonných a podzákonných požadavků dle ustanovení § 193 nového stavebního zákona, popř. dalších požadavků, je nutné, aby měly k dispozici perfektní bezvadnou žádost.

Jedná se tedy o lhůtu pořádkovou, při jejímž nedodržení si může účastník řízení stěžovat na nečinnost stavebního úřadu. Stavební úřad - i když tuto lhůtu nedodrží - nejen může, ale dokonce musí odstranit vady žádosti.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vymezuje hlavního projektanta v ustanovení § 14 písm. c) jako projektanta pověřeného koordinací při zpracování dokumentace. Dokumentace, jejíž bližší obsah je obsažen ve vyhlášce č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb (dále jen „vyhláška o dokumentaci staveb“), by měla obsahovat vždy jméno (či jména) a příjmení hlavního projektanta včetně čísla, kterým je zapsán v evidenci autorizovaných nebo registrovaných osob vedené Českou komorou architektů nebo Českou komorou autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, s vyznačeným oborem, popřípadě specializací jeho autorizace. Z dokumentace tedy by mělo vždy vyplývat, kdo je hlavním projektantem.

V případě řízení a postupů podle nového stavebního zákona je hlavní projektant osobou:

• v řízení o povolení záměru, kterou - vedle účastníků řízení a dotčených orgánů - je stavební úřad povinen vyrozumět o zahájení řízení ve smyslu ust. § 188 odst. 1 nového stavebního zákona;
• v řízení o povolení záměru, kterou stavební úřad vyrozumí o vydání povolení záměru v souladu s ust. § 197 odst. 3 nového stavebního zákona;
• která je povinna se na výzvu stavebního úřadu účastnit kontrolní prohlídky ve smyslu ust. § 227 odst. 2 nového stavebního zákona;
• v kolaudačním řízení, kterou stavební úřad vyrozumívá o konání závěrečné kontrolní prohlídky ve smyslu ust. § 234 odst. 1 nového stavebního zákona;
• která je povinna se na výzvu stavebního úřadu účastnit kontroly ve smyslu ust. § 292 odst. 3 nového stavebního zákona.