Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), upravuje plánovací smlouvy v ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Podle ustanovení § 130 odst. 1 nového stavebního zákona je to veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Plánovací smlouva pak může dle ustanovení § 130 odst. 2 obsahovat i úpravu práv a povinností z oblasti soukromého práva. Bližší obsahové náležitosti pak upravuje ustanovení § 131 nového stavebního zákona. Jedná se tedy o veřejnoprávní smlouvu se soukromoprávními prvky.

Správní řád upravuje veřejnoprávní smlouvy v ustanovení § 159 až § 170, přičemž tato právní úprava se použije subsidiárně. Správní řád rozlišuje tři typy veřejnoprávních smluv:

1. veřejnoprávní smlouvy koordinační (§ 160 správního řádu), které mezi sebou uzavírají vykonavatelé veřejné moci za účelem plnění svých úkolů;
2. veřejnoprávní smlouvy subordinační (§ 161 správního řádu), které mezi sebou uzavírají správní orgán a osoba, která by byla účastníkem správního řízení;
3. veřejnoprávní smlouvy mezi subjekty soukromého práva (§ 162 správního řádu), které mezi těmi, kdo by byli nebo kdo jsou účastníky správního řízení, a týkající se převodu nebo způsobu výkonu jejich práv nebo povinností.

Vzhledem ke shora uvedenému členění ve správním řádu je zřejmé, že plánovací smlouvy jsou veřejnoprávní smlouvy sui generis, tedy jde o typ výslovně neupravený ve správním řádu. Svojí povahou totiž nejsou ani smlouvami koordinačními, ani subordinačními ani mezi subjekty soukromého práva.

K uzavření plánovací smlouvy ve smyslu ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona pak není třeba souhlasu stavebního úřadu, neboť stavební úřad není smluvní stranou a souhlas stavebního úřadu nový stavební zákon nepředpokládá. Skutečnost, že došlo k uzavření plánovací smlouvy, by měla být zveřejněna v národním geoportálu územního plánování dle ustanovení § 130 odst. 3 nového stavebního zákona.

Závěrem je vhodné zdůraznit, že plánovací smlouva podle ustanovení § 130 nového stavebního zákona nemá nic společného s veřejnoprávními smlouvami podle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.), kterými byly nahrazovány úkony stavebního úřadu. Dle ustanovení § 4 odst. 1 věta třetí a čtvrtá dosavadního stavebního zákona totiž platilo: „Stanoví-li tak tento zákon, mohou orgány územního plánování a stavební úřady uzavřít s žadatelem veřejnoprávní smlouvu místo vydání správního rozhodnutí. Tím nesmí být dotčena práva a oprávněné zájmy dotčených osob a zájmy dotčených orgánů.“ Takovými veřejnoprávními smlouvami byly veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí dle ustanovení § 78a dosavadního stavebního zákona a nahrazující stavební povolení dle § 116 dosavadního stavebního zákona. Tyto veřejnoprávní smlouvy byly příkladem smluv subordinačních. Nicméně to nemá nic společného s plánovacími smlouvami podle nového stavebního zákona.

Předně je vhodné připomenout, že stávající stavební zákon č. 183/2006 Sb. až do konce roku 2017 byl založen na tom, že soulad záměru s vydanou územně plánovací dokumentací a s cíli a úkoly územního plánování posuzoval stavební úřad. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017 Sb. bylo zavedeno závazné stanovisko úřadu územního plánování dle ust. § 96b stavebního zákona č. 183/2006 Sb., které bylo pro většinu povolovaných záměrů vyžadováno. Obsahem závazného stanoviska bylo posouzení mj. i perspektivou politiky územního rozvoje.

Nový stavební zákon se „vrací“ k regulaci do 31. 12. 2017 s jistou modifikací. Dle ust. § 193 odst. 1 písm. a) nového stavebního zákona stavební úřad posuzuje, zda je záměr – stavební či nestavební – v souladu s územně plánovací dokumentací, územními opatřeními a vymezením zastavěného území. Nový stavební zákon tedy již nevyžaduje, aby byl zkoumán soulad záměru s politikou územního rozvoje, což mj. reaguje i na stávající praxi, kdy v řadě případů posouzení souladu s politikou územního rozvoje je velmi lakonické a stručné, bez bližšího odůvodnění, to vše navíc za situace, kdy politika územního rozvoje objektivně žádné požadavky na drtivou většinu povolovaných záměrů neobsahuje. V případě územně plánovací dokumentace bude tedy stavební úřad zkoumat soulad s územním rozvojovým plánem (či dílčím územním rozvojovým plánem), zásadami územního rozvoje kraje, územním plánem a regulačním plánem, byly-li vydány.

Kromě tohoto bude nutné zkoumat, zda je záměr souladný s územními opatřeními, jimiž jsou dle ust. § 61 písm. e) nového stavebního zákona územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území. Konečně pak se stavební úřad bude zabývat tím, zda je stavební záměr souladný s vymezením zastavěného území, které je buď součástí územního plánu příslušné obce, nebo je vydáno samostatně, neboť v případě, že obec nemá vydán územní plán, pak je pořizovatel povinen zajistit samostatné vymezení zastavěného území (srov. § 117 nového stavebního zákona).

Ve vztahu k posuzování záměrů s cíli a úkoly územního plánování tak, jak předpokládala i dnešní právní úprava v ust. § 96b stavebního zákona č. 183/2006 Sb. a předchozí právní úprava, dochází k nejpodstatnější změně. Dle ust. § 193 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona posuzuje stavební úřad, zda je záměr v souladu s: „cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s požadavky na ochranu kulturně historických, architektonických a urbanistických hodnot v území, nemá-li obec vydán územní plán.“ Perspektivou cílů a úkolů územního plánování bude záměr posuzován pouze tehdy, když obec nebude mít vydán územní plán. V případě obcí s územním plánem tedy již nebude posuzováno, zda je záměr souladný s cíli a úkoly územního plánování, neboť tyto by měly být – dle východiska tohoto ustanovení – naplněny již vydáním územního plánu.

V současné době se spekuluje o tom, zda může stavební úřad požádat o nějaký akt úřad územního plánování, není-li dána výslovná opora v novém stavebním zákoně. Nepochybně je možné uvažovat o aplikaci ust. § 8 odst. 2 správního řádu, neboť ten obsahuje obecnou zásadu spolupráce mezi správními orgány (tj. stavebním úřadem a úřadem územního plánování). Nicméně výsledný akt úřadu územního plánování – ať již bude nazván jako stanovisko, vyjádření či jakkoliv jinak – není pro stavební úřad ani účastníky řízení závazný. Jednalo by se sice o odborný podklad úřadu územního plánování, avšak jediný, kdo je závazně oprávněn vykládat soulad záměru ve smyslu ust. § 193 odst. 1 písm. a) a písm. b) nového stavebního zákona, je stavební úřad. Stavebnímu úřadu navíc po dobu vydávání takového aktu poběží zákonné lhůty pro vydání rozhodnutí a stavební úřad takový akt nemůže vyžadovat např. po stavebníkovi, jelikož ten není povinen jej zajistit.