Dle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.) proti návrhu územního plánu, resp. návrhu změny územního plánu, mohla taxativně vymezená skupina osob podat námitky, každý mohl uplatnit své připomínky ve lhůtě 7 dnů ode dne veřejného projednání. Osobami kvalifikovanými k podání námitek byli vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem, oprávněný investor a zástupce veřejnosti.

Náležitosti námitek vyplývaly mj. z dosavadního stavebního zákona (pořád se jedná o podání ve smyslu správního řádu, tudíž bylo nutné obsáhnout i obecné náležitosti podání). Po uplatnění námitek a připomínek došlo ze strany pořizovatele ve spolupráci s určeným zastupitelem k přípravě návrhu rozhodnutí o námitkách a návrhu vypořádání připomínek.

Dle ustanovení § 97 odst. 4 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) nelze proti návrhu územně plánovací dokumentace, tedy ani návrhu územního plánu a návrhu jeho změny, podávat námitky. Lze tedy vůči návrhu územně plánovací dokumentace uplatnit připomínky, které může uplatnit každý do 15 dnů ode dne veřejného projednání. Ustanovení § 97 odst. 2 nového stavebního zákona pak stanoví, že připomínka kromě obecných náležitostí podle správního řádu musí obsahovat též odůvodnění a vymezení území dotčeného připomínkou.

I v případě připomínek podle nového stavebního zákona platí obecná právní úprava obsažená ve správním řádu, že se podání posuzuje podle svého skutečného obsahu, nikoliv podle toho, jak je označeno (dle ustanovení § 37 odst. 1 věta druhá správního řádu platí: „Podání se posuzuje podle svého skutečného obsahu a bez ohledu na to, jak je označeno.“)

V naznačeném případě platí, že splnilo-li podání podatele obsahové náležitosti námitek dle dosavadního stavebního zákona, pak nepochybně naplňuje požadavky na obsahové náležitosti připomínek podle nového stavebního zákona. Za situace, kdy nový stavební zákon vylučuje možnost podat námitky ve smyslu části šesté správního řádu proti návrhu opatření obecné povahy, je nezbytné takové podání vyhodnotit jako připomínky ve smyslu nového stavebního zákona a též s ním tímto způsobem naložit a vypořádat.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) již skutečně neumožňuje v územních plánech a regulačních plánech vymezovat předkupní právo ve smyslu ustanovení § 101 dosavadního stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.).

Nový stavební zákon stávající předkupní právo výslovně upravuje v přechodném ustanovení § 327 odst. 2: „Předkupní právo vymezené v územně plánovací dokumentaci podle dosavadních právních předpisů zaniká účinností změny územního plánu, kterou bylo jeho vymezení vypuštěno nebo nahrazeno vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit, nejpozději však uplynutím 4 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Po zániku předkupního práva zajistí osoba oprávněná z předkupního práva jeho výmaz z katastru nemovitostí. Listinou, na jejímž základě má být právo z katastru nemovitostí vymazáno, je potvrzení o zániku práva podle katastrální vyhlášky.“

Tímto ustanovením se tedy řeší stávající předkupní práva dle dosavadního stavebního zákona tak, že:

1. obec může změnou územního plánu vypustit toto předkupní právo bez náhrady;
2. obec může toto předkupní právo nahradit vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit;
3. obec neučiní žádný krok a poté do 4 let ode dne nabytí účinnosti nového stavebního zákona toto předkupní právo zanikne.

V naznačeném případě je tedy nutné si vyhodnotit, zda je předkupní právo pro realizaci veřejně prospěšné stavby nadále aktuální, nebo nikoliv, a to perspektivou důvodu, pro které bylo v územním plánu vymezeno. Pakliže trvá důvod pro vymezení (např. jde o výstavbu veřejně prospěšné stavby – např. o pozemní komunikaci), pak lze doporučit nahrazení stávajícího předkupního práva vymezením veřejně prospěšné stavby, pro kterou lze práva k pozemkům vyvlastnit. Bude-li závěr spočívat v tom, že již není důvod pro obdobné omezení vlastnického práva v územním plánu, nabízí se dvě řešení spočívající buď ve vypuštění bez náhrady, nebo vyčkání 4 let ode dne účinnosti, kdy předkupní právo zanikne ze zákona.

Závěrem lze upozornit na povinnost oprávněného (obce) zajistit po zániku výmaz z katastru nemovitostí. Tato povinnost bude tížit obec podle toho, kdy předkupní právo zanikne.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vymezuje drobné stavby ve své příloze č. 1, na kterou výslovně odkazuje ustanovení § 5 odst. 2 písm. a) nového stavebního zákona.

V této souvislosti je vhodné upozornit na to, že podle ustanovení § 171 nového stavebního zákona drobné stavby nevyžadují povolení. Vzhledem k tomu, že se drobné stavby nepovolují, taktéž se drobné stavby dle ustanovení § 230 nového stavebního zákona nekolaudují. Ustanovení § 230 odst. 4 nového stavebního zákona výslovně uvádí, že drobnou stavbu lze užívat jen k účelu, ke kterému je určena svým charakterem.

Zásadní je pak ustanovení § 73 odst. 2 věta druhá nového stavebního zákona, která výslovně stanoví, že drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. Je tedy jednoznačně stanoveno, že drobné stavby musí být v souladu mj. s územním plánem vaší obce.

Dle ustanovení § 250 odst. 1 písm. h) nového stavebního zákona pak platí: „Stavební úřad nařídí stavebníkovi nebo vlastníkovi stavby odstranit stavbu, pokud je prováděna nebo byla provedena v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací.“ Jedná se tedy o důvod, pro které je stavební úřad povinen vést řízení o nařízení odstranění stavby, tedy řízení z moci úřední.

Ze strany vaší obce lze tedy zvážit podání podnětu podle ustanovení § 42 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu příslušnému stavebnímu úřadu. V rámci podnětu lze doporučit v souladu s ustanovením § 42 správního řádu, abyste požádal o informaci, jak bylo s takovým podnětem naloženo. Na základě takového podnětu by mělo být ze strany stavebního úřadu zahájeno řízení z moci úřední o nařízení odstranění stavby.