Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně stojí na principu, že v případě souboru staveb je pro určení příslušnosti stavebního úřadu rozhodující stavba hlavní, což vyplývá z ustanovení § 37 nového stavebního zákona. Jistou nezanedbatelnou výjimku však tvoří určení příslušnosti v případech obecních stavebních úřadů, jejichž příslušnost je upravena v ustanovení § 34a nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 34a nového stavebního zákona platí:

„(1) Obecní stavební úřad

a) vykonává působnost stavebního úřadu ve věcech záměrů, u kterých nevykonává působnost Dopravní a energetický stavební úřad, krajský stavební úřad nebo jiný stavební úřad,

b) vykonává kontrolu ve věcech stavebního řádu.

(2) Působnost stavebního úřadu ve věcech záměru bytového domu, silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, a souboru staveb, jehož jsou tyto záměry součástí, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností; § 37 odst. 3 se pro určení příslušnosti stavebního úřadu nepoužije.“

To, zda v konkrétním případě bude k povolení záměru - změny dokončené stavby - obecně příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností podle § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, nebo obecní stavební úřad, bude odvislé od toho, co je předmětem povolovaného záměru, tj. podle toho, jak bude stavebníkem záměr vymezen. Podle toho pak může docházet ke změnám příslušnosti podle toho, co bude v případě konkrétní stavby předmětem povolení stavebního úřadu.

Z dotazu vyplývá, že předmětem řízení o změně dokončené stavby nemá být vodní dílo (studna) ani jiný záměr výslovně uvedený v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona. Za těchto okolností bude příslušným k vedení řízení o změně dokončené stavby jakýkoliv obecní stavební úřad dle § 30 odst. 3 nového stavebního zákona. V případě, že by se změna dokončené stavby měla dotýkat vodního díla, u něhož nevykonává působnost krajský stavební úřad, či jiné stavby uvedené v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, příslušným stavebním úřadem by byl obecní úřad obce s rozšířenou působností.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), nově obsahuje poměrně podrobnou právní úpravu tzv. plánovacích smluv. Plánovací smlouvy jsou upraveny v části třetí hlavě III dílu 7 oddílu 1 nového stavebního zákona (tj. ust. § 130 až § 132). Již úvodem je vhodné zdůraznit, že se jedná – na rozdíl od dnešní úpravy – o veřejnoprávní smlouvy. Jedná se o veřejnoprávní smlouvu uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Obsahem takové smlouvy je vzájemná povinnost smluvních stran si poskytnout součinnost při uskutečnění záměru, jenž bude v takové smlouvě vymezen, a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem. Tyto veřejnoprávní smlouvy pak mohou obsahovat i soukromoprávní ujednání. Pro veřejnoprávní smlouvy platí subsidiárně právní regulace obsažená v části páté správního řádu.

Dotaz směřuje na to, jaké dopady má uzavření takové smlouvy pro řízení o povolení záměru dle nového stavebního zákona.

Předně, je-li uzavřena plánovací smlouva, pak je ve smyslu ust. § 184 odst. 2 písm. b) nového stavebního zákona součástí žádosti. Tento požadavek je poměrně logický, neboť stavební úřad nemá možnost zjistit, zda ve vztahu ke konkrétnímu záměru byla někdy uzavřena plánovací smlouva, byť tato skutečnost má nezanedbatelné dopady na řízení.

Dle ust. § 190 odst. 2 nového stavebního zákona pak platí, že stavební úřad nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník. Stavební úřad tedy za předpokladu, že budou ze strany účastníka řízení (typicky obce) uplatněny v územním řízení námitky, bude zkoumat, zda jsou souladné s uzavřenou plánovací smlouvou. Pokud by byly námitky rozporné s touto plánovací smlouvou, stavební úřad k nim nebude přihlížet.

Dle ust. § 226 odst. 2 nového stavebního zákona pak odvolací orgán v odvolacím řízení nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.

Ze shora uvedeného vyplývá, že plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona mají reálný dopad i na řízení o povolení záměru, a to, jak v prvním, tak i druhém stupni. Je nutné si tedy případné uzavření plánovací smlouvy dobře rozmyslet.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně v určitých případech stanoví, že společenství vlastníků jednotek je zástupcem vlastníků jednotek v řízení o povolení záměru. Nicméně toto pravidlo neplatí absolutně.

Podle nového stavebního zákona platí, že je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, je zástupcem vlastníků jednotek, kteří jsou účastníky řízení. Naznačené pravidlo o zastoupení vlastníků jednotek ze strany společenství vlastníků jednotek platí pouze v případě, je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek. V jiných případech toto zastoupení ze zákona neplatí.

Nadto je nutné upozornit i na to, že nový stavební zákon počítá s tím, že oznámí-li zastoupený vlastník jednotky stavebnímu úřadu, že nadále nechce být zastupován společenstvím vlastníků jednotek, jeho zastoupení zaniká okamžikem, kdy toto oznámení dojde stavebnímu úřadu. Vlastník jednotek tedy může toto zákonné zastoupení zvrátit oznámením adresovaným stavebnímu úřadu.

Lze tedy uzavřít, že tímto nový stavební zákon do značné míry zjednodušuje řízení o povolení záměrů, jejichž stavebníkem je právě společenství vlastníků jednotek. To dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) nestanovil.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), přináší podstatnou redukci aktů, které jsou stavební úřad oprávněny vydávat. Jednak se jedná o redukci aktů, jimiž se stavby umisťují a povolují (např. zrušení územního souhlasu, společného souhlasu, ohlášení, atd.), jednak jde o redukci aktů, kterými se stavby dávají do trvalého užívání (právě o zrušení kolaudačního souhlasu).

Podle nového stavebního zákona lze tedy stavbu dát do trvalého užívání pouze na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudační souhlas tak, jak jej dnes upravuje zejména ust. § 122 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., již nový stavební zákon neupravuje a nebude možné jej na základě nového stavebního zákona vydávat.

V této souvislosti je vhodné poznamenat, že – byť praxe stavebních úřadů někdy byla odlišná a nesprávná – kolaudační souhlas v rámci své „výrokové části“ jako úkon podle části čtvrté správního řádu nemohl nikdy obsahovat podmínky. Vydával-li stavební úřad kolaudační souhlas, nemohl tzv. zkolaudovat „s podmínkami“. V případech, kdy stavební úřad chtěl stanovit podmínky, musel usnesením rozhodnout o provedení kolaudačního řízení. Toto celý postup při uvedení stavby do užívání příliš nezjednodušovalo.

Nový stavební zákon upravuje kolaudační řízení v ust. § 230 a násl. nového stavebního zákona. Je vhodné upozornit na to, že obsahové náležitosti kolaudačního rozhodnutí stanovuje kromě ust. § 235 nového stavebního zákona též ust. § 197 odst. 1 a odst. 2 a správní řád jako obecný právní předpis.

Co se týče účastníků kolaudačního řízení, byl zvolen stávající „minimalistický“ okruh. Dle ust. § 231 nového stavebního zákona se jedná o pouze o stavebníka a vlastníka stavby. Vlastník pozemku, na němž je stavba umístěna, tedy není účastníkem kolaudačního řízení, byť dosavadní stavební zákon č. 183/2006 Sb. např. v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 tak stanovil. Nicméně nový stavební zákon za účelem zjednodušení postupu, kdy vlastník pozemku bude účastníkem řízení o povolení záměru, již s vlastníkem pozemku jako účastníkem řízení nepočítá.

Za těchto okolností lze předpokládat, že vedení kolaudačního řízení, jehož okruh účastníků je stanoven taxativně, nebude o poznání problematičtější než vydání kolaudačního souhlasu dle dosavadní právní úpravy.

Stávající stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stávající stavební zákon“), řešil výslovně problematiku kolaudace ve vazbě na předchozí stavební zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon 1976“). Konkrétně přechodné ustanovení § 190 odst. 3 stávajícího stavebního zákona stanovilo, že: „U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů.“

Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), obdobné ustanovení neobsahuje. Jedná se o záměr zákonodárce, který již nechtěl dosavadní režim kolaudace dle předchozích právních předpisů nadále zachovávat.

Ve vztahu ke kolaudaci obsahuje nový stavební zákon totiž toliko pouze tři přechodná ustanovení, která se výslovně vztahují ke kolaudaci, přičemž je pak samozřejmě nutné aplikovat i obecnější přechodná ustanovení ve vztahu k řízením a postupům.

Dle ust. § 330 odst. 1 nového stavebního zákona platí, že: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních právních předpisů.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že pakliže bude žádost o kolaudační souhlas podána do 30. 6. 2024 včetně, dokončí se postup podle stávajícího stavebního zákona. Pakliže bude podána žádost kdykoliv od 1. 7. 2024, pak již bude stavební úřad postupovat podle nového stavebního zákona. Toto se přitom týká i otázek toho, v jakém režimu bude povolená stavba kolaudována. Stavby povolené podle dosavadních právních předpisů (jak podle stávajícího stavebního zákona, tak i stavebního zákona 1976) budou kolaudovány podle nového stavebního zákona.

Současně je nutné upozornit na to, že tento režim se vztahuje i na stavby dokončené až po 30. 6. 2024, tedy bude-li stavba povolena podle stávajícího stavebního zákona (či stavebního zákona 1976), a bude-li dokončena až po 30. 6. 2024, otázka toho, zda je k jejímu užívání nutná kolaudace, se posoudí podle nového stavebního zákona. Příkladmo dle stávajícího stavebního zákona se rodinné domy zásadně nekolaudují, nový stavební zákon naopak kolaudaci i rodinných domů ukládá. V případě rodinných domů tedy nový stavební zákon přináší jisté zpřísnění, nebudou-li dokončeny do 30. 6. 2024. Toto se samozřejmě bude týkat též dalších staveb.

Ve vztahu ke kolaudaci obsahuje nový stavební zákon dále dvě speciální přechodná ustanovení. První z nich – ustanovení § 330 odst. 10 nového stavebního zákona – výslovně stanoví, že kolaudační souhlasy se považují za kolaudační rozhodnutí ve smyslu nového stavebního zákona. Druhé z nich – ustanovení § 330 odst. 4 nového stavebního zákona – pak řeší otázku příslušnosti stavebního úřadu ke kolaudaci či ke změně stavby před dokončením, dochází-li ke změně příslušnosti podle nového stavebního zákona (např. ve vztahu k bytovým domům, k jejichž povolení a všem ostatním úkonům podle nového stavebního zákona bude příslušný pouze obecní úřad obce s rozšířenou působností, nikoliv již obecní úřady obcí tzv. I. typu či II. typu). V takovém případě změnu stavby před dokončením a i kolaudaci provede stavební úřad, na který příslušnost přešla podle nového stavebního zákona. Toto přechodné ustanovení má toliko jednu výjimku, a tou jsou stavby související s vyhrazenou stavbou podle přílohy č. 3 nového stavebního zákona, neboť tam zůstává příslušnost stavebního úřadu, který takovou stavbu povolil.

Závěrečná kontrolní prohlídka v rámci kolaudačního řízení je upravena v ustanovení § 234 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Předně je vhodné reagovat na procesní režim, který bude v takovém případě aplikován.

Vzhledem k tomu, že jde o úkon v rámci správního řízení – kolaudačního řízení – a nejedná se o klasický postup spočívající v kontrole tak, jak je upravován v části deváté nového stavebního zákona, kontrolní řád se na závěrečnou kontrolní prohlídku nepoužije. Ačkoliv nový stavební zákon výslovně – tak, jak je to tomu v případě kontrolní prohlídky dle § 227 odst. 4 nového stavebního zákona – nevylučuje využití kontrolního řádu, vyplývá toto z povahy kolaudačního řízení.

Co se týče vázanosti stavebního úřadu odborným posudkem autorizovaného inspektora, dle § 234 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Je-li k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání, stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky.“

Již z textace nového stavebního zákona výslovně vyplývá, že stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky. Není to ovšem povinností stavebního úřadu. Naopak stavebnímu úřadu ze základních zásad činností správních orgánů upravených v § 2 až § 8 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), zejména pak z § 3 správního řádu, vyplývá povinnost zjistit stav věci, o němž nejsou důvodné pochybnosti, a to v rozsahu, který je nezbytný pro naplnění zásady legality.

Má-li stavební úřad pochybnosti o tom, že je splněna jedna ze základních podmínek pro vydání kolaudačního rozhodnutí (tj. to, zda je stavba realizována v souladu s povolením dle § 233 odst. 1 nového stavebního zákona), pak nejenže nemusí respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora, nýbrž je povinen závěrečnou kontrolní prohlídku a další případné úkony za účelem zjištění skutečného stavu věci učinit. Což ostatně vyplývá i z § 234 odst. 1 nového stavebního zákona, kde je uvedeno, že stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, je-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby.

Není tedy pravdou tvrzení stavebníka, že by stavební úřad byl bez dalšího povinen respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora. Tomuto neodpovídá jak citovaná právní úprava, tak ani její výklad při reflexi základních zásad činnosti správních orgánů dle § 2 až 8 správního řádu.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje účastenství v kolaudačním řízení ve svém ustanovení § 231 takto: „Účastníky kolaudačního řízení jsou stavebník a vlastník stavby.“

V daném případě se jedná o speciální úpravu k ustanovení § 27 správního řádu. I podle důvodové zprávy k novému stavebnímu zákonu jde o speciální definici účastenství.

Ustanovení § 231 nového stavebního zákona je tedy nutné považovat za taxativní výčet, tudíž účastníkem kolaudačního řízení bude pouze stavebník a vlastník stavby. Vlastník pozemku účastníkem takového řízení nebude.

Pro úplnost je vhodné dodat, že ustanovení § 234 odst. 1 věta poslední nového stavebního zákona sice ukládá stavebnímu úřadu, aby o závěrečné kontrolní prohlídce vyrozuměl i hlavního projektanta, nicméně tato skutečnost z hlavního projektanta rozhodně nedělá účastníka řízení.