Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně stojí na principu, že v případě souboru staveb je pro určení příslušnosti stavebního úřadu rozhodující stavba hlavní, což vyplývá z ustanovení § 37 nového stavebního zákona. Jistou nezanedbatelnou výjimku však tvoří určení příslušnosti v případech obecních stavebních úřadů, jejichž příslušnost je upravena v ustanovení § 34a nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 34a nového stavebního zákona platí:

„(1) Obecní stavební úřad

a) vykonává působnost stavebního úřadu ve věcech záměrů, u kterých nevykonává působnost Dopravní a energetický stavební úřad, krajský stavební úřad nebo jiný stavební úřad,

b) vykonává kontrolu ve věcech stavebního řádu.

(2) Působnost stavebního úřadu ve věcech záměru bytového domu, silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, a souboru staveb, jehož jsou tyto záměry součástí, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností; § 37 odst. 3 se pro určení příslušnosti stavebního úřadu nepoužije.“

To, zda v konkrétním případě bude k povolení záměru - změny dokončené stavby - obecně příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností podle § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, nebo obecní stavební úřad, bude odvislé od toho, co je předmětem povolovaného záměru, tj. podle toho, jak bude stavebníkem záměr vymezen. Podle toho pak může docházet ke změnám příslušnosti podle toho, co bude v případě konkrétní stavby předmětem povolení stavebního úřadu.

Z dotazu vyplývá, že předmětem řízení o změně dokončené stavby nemá být vodní dílo (studna) ani jiný záměr výslovně uvedený v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona. Za těchto okolností bude příslušným k vedení řízení o změně dokončené stavby jakýkoliv obecní stavební úřad dle § 30 odst. 3 nového stavebního zákona. V případě, že by se změna dokončené stavby měla dotýkat vodního díla, u něhož nevykonává působnost krajský stavební úřad, či jiné stavby uvedené v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, příslušným stavebním úřadem by byl obecní úřad obce s rozšířenou působností.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.

Obsah projektové dokumentace pro povolení stavby je uveden ve vyhlášce č. 131/2024, o dokumentaci staveb (dále jen „vyhláška č. 131/2024 Sb.“). Na základě tohoto detailu projektové dokumentace budou vyhodnoceny požadavky na výstavbu v rámci řízení o povolení stavby. Detaily vnitřních částí stavby, které se týkají např. řešení větrání konkrétních místností a vnitřních rozvodů pak budou součástí dokumentace pro provádění stavby, kterou je povinen podle ust. § 160 odst. 2 písm. a) stavebního zákona zajistit stavebník před zahájením stavby.

Dokumentace pro provádění stavby je projektovou dokumentací, kterou musí v souladu s ust. § 156 odst. 1 stavebního zákona zpracovat projektant jako autorizovaná osoba. Projektant je dle ust. § 162 stavebního zákona povinen zpracovat projektovou dokumentaci v souladu s právními předpisy, tedy i v souladu s vyhláškou č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu (dále jen „vyhláška č. 146/2024 Sb.“).

Co se týče např. výpočtu dopravy v klidu, podle vyhlášky č. 146/2024 Sb. se počty stání zjišťují podle účelových jednotek souvisejících s účelem užívání navržené stavby. Součástí dokumentace pro povolení stavby jsou dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. „navrhované parametry stavby“, jako například zastavěná plocha, obestavěný prostor, podlahová plocha podle jednotlivých funkcí (bytů, služeb, administrativy apod.), typ navržené technologie, předpokládané kapacity provozu a výroby. Jedná se právě o informace, z nichž lze zjistit minimální potřebu dopravy v klidu. V dokumentaci pro provádění stavby pak musí potřeba dopravy v klidu být prokázána detailně a musí být v souladu s podmínkami rozhodnutí o povolení stavby.

Z hlediska denního osvětlení a větrání jsou pak součástí dokumentace pro povolení stavby dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. zásady řešení parametrů stavby (větrání, osvětlení, proslunění, stínění, zásobování vodou, ochrana proti hluku a vibracím, odpady apod.) a vlivu stavby na okolí (vibrace, hluk, zastínění, prašnost apod.). Z těchto údajů lze zjistit základní informace o splnění požadavků denního osvětlení, podrobněji pak bude výpočet denního osvětlení a řešení větrání navržených místností uveden v dokumentaci pro provádění stavby.