Závěrečná kontrolní prohlídka v rámci kolaudačního řízení je upravena v ustanovení § 234 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Předně je vhodné reagovat na procesní režim, který bude v takovém případě aplikován.

Vzhledem k tomu, že jde o úkon v rámci správního řízení – kolaudačního řízení – a nejedná se o klasický postup spočívající v kontrole tak, jak je upravován v části deváté nového stavebního zákona, kontrolní řád se na závěrečnou kontrolní prohlídku nepoužije. Ačkoliv nový stavební zákon výslovně – tak, jak je to tomu v případě kontrolní prohlídky dle § 227 odst. 4 nového stavebního zákona – nevylučuje využití kontrolního řádu, vyplývá toto z povahy kolaudačního řízení.

Co se týče vázanosti stavebního úřadu odborným posudkem autorizovaného inspektora, dle § 234 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Je-li k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání, stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky.“

Již z textace nového stavebního zákona výslovně vyplývá, že stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky. Není to ovšem povinností stavebního úřadu. Naopak stavebnímu úřadu ze základních zásad činností správních orgánů upravených v § 2 až § 8 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), zejména pak z § 3 správního řádu, vyplývá povinnost zjistit stav věci, o němž nejsou důvodné pochybnosti, a to v rozsahu, který je nezbytný pro naplnění zásady legality.

Má-li stavební úřad pochybnosti o tom, že je splněna jedna ze základních podmínek pro vydání kolaudačního rozhodnutí (tj. to, zda je stavba realizována v souladu s povolením dle § 233 odst. 1 nového stavebního zákona), pak nejenže nemusí respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora, nýbrž je povinen závěrečnou kontrolní prohlídku a další případné úkony za účelem zjištění skutečného stavu věci učinit. Což ostatně vyplývá i z § 234 odst. 1 nového stavebního zákona, kde je uvedeno, že stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, je-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby.

Není tedy pravdou tvrzení stavebníka, že by stavební úřad byl bez dalšího povinen respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora. Tomuto neodpovídá jak citovaná právní úprava, tak ani její výklad při reflexi základních zásad činnosti správních orgánů dle § 2 až 8 správního řádu.

Nový stavební zákon v ustanovení § 217 odst. 4 výslovně stanoví, že povolení dělení nebo scelování pozemků platí na dobu neurčitou. Povolení může pozbýt své platnosti v případě, kdy stavební úřad obdrží od stavebníka oznámení, že od provedení svého záměru upouští.

Je-li vydáno povolení dělení nebo scelování pozemků jako první úkon v řízení, nemá tato skutečnost žádný vliv na platnost tohoto povolení či její délku. Nadále je nutné aplikovat ustanovení § 217 odst. 4 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) a považovat toto povolení platné na dobu neurčitou.

Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), skutečně člení stavby do čtyř kategorií. V ust. § 5 odst. 2 je pak uvedeno, že stavby jsou drobné (uvedené v Příloze č. 1 nového stavebního zákona), jednoduché (uvedené v Příloze č. 2 nového stavebního zákona), vyhrazené (uvedené v Příloze č. 3 nového stavebního zákona) a pak stavby ostatní, jimiž jsou všechny ostatní nezařaditelné do žádné z tří kategorií.

Dle ustanovení § 212 nového stavebního zákona jsou stanoveny kumulativně podmínky, za nichž lze institut zrychleného řízení využít. Tyto podmínky lze shrnout následovně:

• stavebník o vydání povolení stavby nebo zařízení jako první úkon v řízení požádá;
• obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán;
• nejde o záměr EIA;
• nejde o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny;
• stavba splňuje požadavky uvedené v § 193;
• stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Z citované právní úpravy je jednoznačné, že ji lze aplikovat na jakoukoli kategorii stavby, přičemž o stavbu ostatní se bude jednat patrně i relativně často, neboť není vyloučeno, aby např. bytový dům, což je stavba ostatní, byla povolena ve zrychleném řízení. Stejně tak v případě garáží, které překročí parametry jednoduché stavby (srov. odst. 1 písm. c) Přílohy č. 2 nového stavebního zákona), se bude jednat o ostatní stavbu.

Celkově jsou ovšem vyloučeny záměry EIA, které ustanovení § 4 odst. 2 nového stavebního zákona definuje jako takový záměr, který podléhá posouzení podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o posuzování vlivů na životní prostředí), ve znění pozdějších předpisů.

Závěrem je vhodné upozornit na to, že povolení vydané ve zrychleném řízení dle ustanovení § 212 odst. 2 nového stavebního zákona stavební úřad zveřejní na úřední desce po dobu 15 dnů ode dne jeho vydání.

Ze stavebního zákona nevyplývá, že by tyto areálové rozvody nevyžadovaly povolení záměru. Jsou součástí např. stavby rodinného domu, jsou na pozemku rodinného domu a nic nebrání jejich povolení současně se stavbou rodinného domu. Pokud se jedná např. o rozvody k retenční nádrži či domovní čistírně odpadních vod je na místě je povolit.

Tato skutečnost vyplývá i ze starého stavebního zákona a nový stavební zákon na ní nic nemění. Ne vždy se totiž jedná o areálové či vnitřní rozvody, vše je nutné vyhodnotit podle druhu těchto rozvodů, např. vodovodní přípojka dle § 3 odst. 1 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, ve znění pozdějších předpisů, je „úsekem potrubí od odbočení z vodovodního řadu k vodoměru, a není-li vodoměr, pak k vnitřnímu uzávěru připojeného pozemku nebo stavby“, tedy může být zaústěna až do objektu a areálový rozvod na pozemku objektu se žádný nenachází.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) sice upravuje institut zrychleného řízení, avšak neupravuje fikci povolení záměru. Nový stavební zákon pouze – obdobně, jak činil dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) – upravuje pouze fikci aktu dotčeného orgánu (není-li zákonem vyloučena) v ustanovení § 178 odst. 3, dle něhož platí: „Nevydá-li dotčený orgán vyjádření nebo závazné stanovisko ve lhůtě pro jeho vydání, považuje se za souhlasné a bez podmínek.“ Fiktivní rozhodnutí, resp. povolení, není součástí nového stavebního zákona v žádném z dosud schválených znění.

Zrychlené řízení navazuje na dnešní právní úpravu tzv. zjednodušených postupů podle dosavadního stavebního zákona. Podstatou zrychleného řízení upraveného v ustanovení § 212 nového stavebního zákona je to, že povolení stavby nebo zařízení může být vydáno jako první úkon stavebního úřadu v řízení za kumulativního naplnění následujících podmínek:

1. stavebník o vydání rozhodnutí ve zrychleném řízení požádal;
2. obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán;
3. nejde o záměr EIA;
4. nejde o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny;
5. splňuje požadavky kladené na záměry podle § 193 nového stavebního zákona;
6. stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Jsou-li splněny všechny shora uvedené podmínky, pak dojde k vydání povolení ve zrychleném řízení jako první úkon v řízení (tzn. účastníci řízení se o zahájení nevyrozumívají, neumožňuje se jim uplatnit námitky apod.). Současně s oznámením účastníkům řízení podle nového stavebního zákona (dle počtu účastníků např. individuálním doručením) se povolení vydané ve zrychleném řízení zveřejňuje také na úřední desce příslušného stavebního úřadu po dobu 15 dnů ode dne vydání.

Závěrem je vhodné poznamenat, že nebudou-li kumulativně splněny všechny shora uvedené podmínky, pak stavební úřad postupuje tak, jako kdyby byla podána žádost o povolení záměru (bez požadavku na zrychlené řízení).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně stojí na principu, že v případě souboru staveb je pro určení příslušnosti stavebního úřadu rozhodující stavba hlavní, což vyplývá z ustanovení § 37 nového stavebního zákona. Jistou nezanedbatelnou výjimku však tvoří určení příslušnosti v případech obecních stavebních úřadů, jejichž příslušnost je upravena v ustanovení § 34a nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 34a nového stavebního zákona platí:

„(1) Obecní stavební úřad

a) vykonává působnost stavebního úřadu ve věcech záměrů, u kterých nevykonává působnost Dopravní a energetický stavební úřad, krajský stavební úřad nebo jiný stavební úřad,

b) vykonává kontrolu ve věcech stavebního řádu.

(2) Působnost stavebního úřadu ve věcech záměru bytového domu, silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, a souboru staveb, jehož jsou tyto záměry součástí, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností; § 37 odst. 3 se pro určení příslušnosti stavebního úřadu nepoužije.“

To, zda v konkrétním případě bude k povolení záměru - změny dokončené stavby - obecně příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností podle § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, nebo obecní stavební úřad, bude odvislé od toho, co je předmětem povolovaného záměru, tj. podle toho, jak bude stavebníkem záměr vymezen. Podle toho pak může docházet ke změnám příslušnosti podle toho, co bude v případě konkrétní stavby předmětem povolení stavebního úřadu.

Z dotazu vyplývá, že předmětem řízení o změně dokončené stavby nemá být vodní dílo (studna) ani jiný záměr výslovně uvedený v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona. Za těchto okolností bude příslušným k vedení řízení o změně dokončené stavby jakýkoliv obecní stavební úřad dle § 30 odst. 3 nového stavebního zákona. V případě, že by se změna dokončené stavby měla dotýkat vodního díla, u něhož nevykonává působnost krajský stavební úřad, či jiné stavby uvedené v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, příslušným stavebním úřadem by byl obecní úřad obce s rozšířenou působností.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vymezuje drobné stavby ve své příloze č. 1, na kterou výslovně odkazuje ustanovení § 5 odst. 2 písm. a) nového stavebního zákona.

V této souvislosti je vhodné upozornit na to, že podle ustanovení § 171 nového stavebního zákona drobné stavby nevyžadují povolení. Vzhledem k tomu, že se drobné stavby nepovolují, taktéž se drobné stavby dle ustanovení § 230 nového stavebního zákona nekolaudují. Ustanovení § 230 odst. 4 nového stavebního zákona výslovně uvádí, že drobnou stavbu lze užívat jen k účelu, ke kterému je určena svým charakterem.

Zásadní je pak ustanovení § 73 odst. 2 věta druhá nového stavebního zákona, která výslovně stanoví, že drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. Je tedy jednoznačně stanoveno, že drobné stavby musí být v souladu mj. s územním plánem vaší obce.

Dle ustanovení § 250 odst. 1 písm. h) nového stavebního zákona pak platí: „Stavební úřad nařídí stavebníkovi nebo vlastníkovi stavby odstranit stavbu, pokud je prováděna nebo byla provedena v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací.“ Jedná se tedy o důvod, pro které je stavební úřad povinen vést řízení o nařízení odstranění stavby, tedy řízení z moci úřední.

Ze strany vaší obce lze tedy zvážit podání podnětu podle ustanovení § 42 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu příslušnému stavebnímu úřadu. V rámci podnětu lze doporučit v souladu s ustanovením § 42 správního řádu, abyste požádal o informaci, jak bylo s takovým podnětem naloženo. Na základě takového podnětu by mělo být ze strany stavebního úřadu zahájeno řízení z moci úřední o nařízení odstranění stavby.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.