Stávající stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stávající stavební zákon“), řešil výslovně problematiku kolaudace ve vazbě na předchozí stavební zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon 1976“). Konkrétně přechodné ustanovení § 190 odst. 3 stávajícího stavebního zákona stanovilo, že: „U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů.“

Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), obdobné ustanovení neobsahuje. Jedná se o záměr zákonodárce, který již nechtěl dosavadní režim kolaudace dle předchozích právních předpisů nadále zachovávat.

Ve vztahu ke kolaudaci obsahuje nový stavební zákon totiž toliko pouze tři přechodná ustanovení, která se výslovně vztahují ke kolaudaci, přičemž je pak samozřejmě nutné aplikovat i obecnější přechodná ustanovení ve vztahu k řízením a postupům.

Dle ust. § 330 odst. 1 nového stavebního zákona platí, že: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních právních předpisů.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že pakliže bude žádost o kolaudační souhlas podána do 30. 6. 2024 včetně, dokončí se postup podle stávajícího stavebního zákona. Pakliže bude podána žádost kdykoliv od 1. 7. 2024, pak již bude stavební úřad postupovat podle nového stavebního zákona. Toto se přitom týká i otázek toho, v jakém režimu bude povolená stavba kolaudována. Stavby povolené podle dosavadních právních předpisů (jak podle stávajícího stavebního zákona, tak i stavebního zákona 1976) budou kolaudovány podle nového stavebního zákona.

Současně je nutné upozornit na to, že tento režim se vztahuje i na stavby dokončené až po 30. 6. 2024, tedy bude-li stavba povolena podle stávajícího stavebního zákona (či stavebního zákona 1976), a bude-li dokončena až po 30. 6. 2024, otázka toho, zda je k jejímu užívání nutná kolaudace, se posoudí podle nového stavebního zákona. Příkladmo dle stávajícího stavebního zákona se rodinné domy zásadně nekolaudují, nový stavební zákon naopak kolaudaci i rodinných domů ukládá. V případě rodinných domů tedy nový stavební zákon přináší jisté zpřísnění, nebudou-li dokončeny do 30. 6. 2024. Toto se samozřejmě bude týkat též dalších staveb.

Ve vztahu ke kolaudaci obsahuje nový stavební zákon dále dvě speciální přechodná ustanovení. První z nich – ustanovení § 330 odst. 10 nového stavebního zákona – výslovně stanoví, že kolaudační souhlasy se považují za kolaudační rozhodnutí ve smyslu nového stavebního zákona. Druhé z nich – ustanovení § 330 odst. 4 nového stavebního zákona – pak řeší otázku příslušnosti stavebního úřadu ke kolaudaci či ke změně stavby před dokončením, dochází-li ke změně příslušnosti podle nového stavebního zákona (např. ve vztahu k bytovým domům, k jejichž povolení a všem ostatním úkonům podle nového stavebního zákona bude příslušný pouze obecní úřad obce s rozšířenou působností, nikoliv již obecní úřady obcí tzv. I. typu či II. typu). V takovém případě změnu stavby před dokončením a i kolaudaci provede stavební úřad, na který příslušnost přešla podle nového stavebního zákona. Toto přechodné ustanovení má toliko jednu výjimku, a tou jsou stavby související s vyhrazenou stavbou podle přílohy č. 3 nového stavebního zákona, neboť tam zůstává příslušnost stavebního úřadu, který takovou stavbu povolil.

Dle dosavadního stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.) bylo primárním smyslem institutu autorizovaného inspektora nahrazení stavebního povolení postupem podle § 117 dosavadního stavebního zákona. Zároveň dle dosavadní právní úpravy mají svoji roli i v oblasti kolaudace stavby, neboť stavebník může podle § 122 odst. 6 dosavadního stavebního zákona doložit žádost o vydání kolaudačního souhlasu odborným posudkem (certifikátem) autorizovaného inspektora, přičemž v takovém případě stavební úřad může od závěrečné kontrolní prohlídky stavby upustit a vydat kolaudační souhlas na základě tohoto posudku.

V novém stavebním zákoně (zákoně č. 283/2021 Sb.) je činnost autorizovaných inspektorů primárně upravena v samostatné části osmé. Dle § 276 odst. 1 pak autorizovaný inspektor vydává posudky pro účely kolaudace staveb. Dle § 276 odst. 2 nového stavebního zákona pak autorizovaný inspektor vydává na žádost stavebníka posudek pro účely posouzení souladu projektové dokumentace pro provádění stavby s dokumentací pro povolení stavby a s jejími změnami a s požadavky na výstavbu, popřípadě s technickými předpisy a technickými normami. Nový stavební zákon tedy nepočítá s tím, že by autorizovaní inspektoři mohli nahrazovat povolení stavebního úřadu či jiný obdobný akt vydávaný ve formě rozhodnutí. Taktéž lze zmínit i jeho případnou expertní roli ve smyslu § 284 odst. 7 nového stavebního zákona na základě výzvy stavebního úřadu (a na náklad stavebního úřadu).

Ve vztahu ke kolaudaci nadále platí, že v případě, že je posudek autorizovaného inspektora předložen, je podle § 234 odst. 2 nového stavebního zákona na stavebním úřadu, zda závěrečnou kontrolní prohlídku stavby provede nebo nikoliv a spolehne se na posudek zpracovaný autorizovaným inspektorem. Jedná se o fakultativní podklad, kterým stavební úřad není bez dalšího vázán. Stavební úřad je nadále vázán zásadou materiální pravdy dle § 3 správního řádu, tedy je povinen zjistit skutečný stav věci v rozsahu nezbytném pro své rozhodnutí.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje závěrečnou kontrolní prohlídku v ustanovení § 234.

Podle ustanovení § 234 odst. 1 nového stavebního zákona stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, je-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby. Je tedy na úvaze stavebního úřadu, zda je pro ověření skutečného provedení stavby závěrečná kontrolní prohlídka nutná, přičemž stavební úřad je samozřejmě povinen dle § 3 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, zjistit stav věci, o němž nejsou důvodné pochybnosti.

Podle ustanovení § 234 odst. 1 nového stavebního zákona zároveň platí, že závěrečná kontrolní prohlídka se neprovádí u podzemní stavby energetických sítí technické infrastruktury s výjimkou kolektorů a rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona. Závěrečná kontrolní prohlídka je vyloučena pouze u zde konkrétně vymezených staveb, u ostatních staveb, např. v dotazu zmíněného vodovodního řadu, toto vyloučení neplatí.

Stavební úřad může od závěrečné kontrolní prohlídky podle ustanovení § 234 odst. 2 nového stavebního zákona také upustit, pokud je k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání. Vždy je na úvaze stavebního řádu, zda od závěrečné kontrolní prohlídky upustí či nikoliv.