Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), stanovuje poměrně přísné podmínky pro dodatečné povolení stavby. Toto se celkově projevuje i na možnosti podat žádost o dodatečné povolení stavby.

Dle ust. § 255 odst. 1 nového stavebního zákona platí: „V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby stavební úřad poučí povinného o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. V případě, že ve stanovené lhůtě nebude žádost podána, nelze stavbu dodatečně povolit. Byla-li žádost o dodatečné povolení podána před zahájením řízení o odstranění stavby, platí, že byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Byla-li žádost o dodatečné povolení zamítnuta, nelze podat žádost o vydání nového rozhodnutí.“

Jedná se o lhůtu prekluzivní, tedy nelze po jejím uplynutí podat žádost o dodatečné povolení stavby. Podmínkou pro počátek běhu této lhůty je oznámení zahájení řízení o nařízení odstranění stavby a poučení o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. Právní následek nepodání žádosti o dodatečné povolení stavby ve stanovené lhůtě pak řeší věta druhá citovaného ustanovení.

Na tomto místě je vhodné připomenout, že již podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „dosavadní stavební zákon“), judikatura správních soudů dospěla k závěru o tom, že i tato lhůta obsažená v ust. § 129 odst. 2 dosavadního stavebního zákona od 1. 1. 2013 je lhůtou procesní propadnou (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 30. 1. 2023 č.j. 3 As 260/2020-42).

Nový stavební zákon – obdobně jako dosavadní stavební zákon – stanoví, že byla-li žádost o dodatečné povolení stavby podána před zahájením řízení o odstranění stavby, platí, že byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Není tedy vyloučeno, že bude žádost podána bezodkladně, např. po provedené kontroly dle ust. § 291 a násl. nového stavebního zákona apod.

Nový stavební zákon ovšem vylučuje možnost po zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby podát žádosti o vydání nového rozhodnutí, což dosavadní stavební zákon umožňoval. Došlo-li tedy dle dosavadního stavebního zákona k zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby a toto rozhodnutí nabylo právní moci, řada stavebníků zkoušela podat novou žádost s využitím institutu nového rozhodnutí. Toto již dle nového stavebního zákona možné nebude.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“) neobsahuje žádné přechodné ustanovení, které by se vztahovalo speciálně k problematice řízení o odstranění stavby a řízení o dodatečném povolení stavy. Současně je vhodné zdůraznit, že nový stavební zákon má jinou koncepci v oblasti odstraňování a dodatečného povolování nepovolených staveb.

Stávající stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stávající stavební zákon“), upravuje postup v ust. § 129, z něhož vyplývá, že nejprve stavební úřad zahájí řízení z moci úřední, tj. řízení o odstranění stavby, přičemž toto řízení je v souladu s ust. § 46 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), zahájeno dnem, kdy správní orgán oznámil zahájení řízení hlavnímu účastníkovi, tj. povinnému v řízení o nařízení odstranění stavby. Následně má povinný (stavebník, případně vlastník) právo do 30 dnů ode dne zahájení řízení o odstranění stavby požádat o dodatečné povolení stavby s tím, že v takovém případě stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Zároveň stávající stavební zákon výslovně stanoví, že je-li žádost o dodatečné povolení podána dříve, než bylo zahájeno řízení o odstranění stavby, pak se má za to, že žádost byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Zde se tedy jedná o dvě vzájemně provázaná řízení a řízení o dodatečném povolení stavby nelze vést bez toho, aniž by bylo zahájeno řízení o odstranění stavby (tj. řízení z moci úřední).

Nový stavební zákon předpokládá, že stavební úřad zahájí řízení z moci úřední o odstranění nepovolené stavby s tím, že současně poučí povinného o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby s tím, že nebude-li tato žádost v této lhůtě podána, nebude možné stavbu dodatečně povolit. Řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, přičemž toto jedno řízení buď skončí tak, že dojde k dodatečnému povolení stavby, nařízení odstranění nepovolené stavby, případně k zastavení řízení (typicky z procesních důvodů).

K vlastnímu dotazu je pak vhodné zejména zdůraznit, že pro to, aby bylo možné postupovat podle stávajícího stavebního zákona, je nutné, aby bylo ještě v přechodném období do 30. 6. 2024 (ve smyslu ust. § 334a nového stavebního zákona) zahájeno řízení o odstranění stavby. Samotné podání žádosti na stavební úřad označené jako „žádost o dodatečné povolení stavby“ neznamená, že by bylo řízení o dodatečném povolení stavby vedeno podle stávajícího stavebního zákona. S ohledem na shora uvedenou provázanost právní úpravy, která je nastavena tak, že řízení o dodatečném povolení stavby dle stávajícího stavebního zákona lze zahájit nejdříve ke dni, kdy je zahájeno řízení o dodatečném povolení stavby (viz úprava, která řeší to, co se děje, je-li žádost o dodatečné povolení stavby podána před zahájením řízení o odstranění stavby), pro to, aby bylo možné vést řízení o dodatečném povolení stavby podle dosavadních právních předpisů, musí být nejpozději 30. 6. 2024 zahájeno řízení o odstranění stavby ve smyslu ust. § 129 stávajícího stavebního zákona ve spojení s ust. § 46 správního řádu. Nebude-li tomu tak, stavebnímu úřadu nezbude než vést dodatečné povolení dle nového stavebního zákona, i když podání označené jako „žádost o dodatečné povolení stavby“ bude podána před 30. 6. 2024.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně trochu mění podmínky pro dodatečné povolení stavby oproti stávající právní úpravě.

Podmínky dodatečného povolení stavby jsou vyjmenovány v § 256 odst. 1 nového stavebního zákona a jsou následující:

a) jsou splněny podmínky podle § 193 nového stavebního zákona;

b) stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;

c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu;

(toto je přitom nutno vnímat v souladu s § 256 odst. 2 nového stavebního zákona)

d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

 

K jednotlivým podmínkám je pak vhodné připomenout:

Ad a) Soulad s § 193 nového stavebního zákona

Jedná se o obecné požadavky na povolení záměru stanovené novým stavebním zákonem, tedy každý dodatečně povolovaný záměr musí naplnit podmínky jako standardně povolovaný záměr.

Ad b) Stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu

Zde se jedná např. o povolení výjimky dle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. Pakliže by bylo nezbytné pro dodatečné povolení výjimku získat, pak by nebylo možné vydat dodatečné povolení.

Ad c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu

Ustanovení § 138 odst. 1 nového stavebního zákona obecně upravuje podmínky, při jejichž splnění lze povolit výjimku z požadavků na výstavbu. Nový stavební zákon stanoví, že je-li taková výjimka pro dodatečné povolení záměru nezbytná, nelze dodatečně záměr povolit. Nicméně je nutné respektovat úpravu v § 256 odst. 2 nového stavebního zákona, dle něhož platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Je nutné zdůraznit, že § 256 odst. 2 nového stavebního zákona řeší pouze požadavky na umisťování staveb, žádné jiné požadavky neřeší. Požadavky na umisťování staveb jsou obecně upraveny v § 143 a § 144 nového stavebního zákona, přičemž je nutné reflektovat i prováděcí právní předpisy – primárně vyhlášku č. 146/2024 Sb. (případně tzv. Pražské stavební předpisy a Brněnské stavební předpisy).

Obecně se bude typicky jednat o požadavek na odstupy mezi stavbami. Nastane-li takový případ, bude se podmínka pro dodatečné povolení považovat za splněnou, pakliže stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno. Tento souhlas bude vyznačen na situačním výkrese dokumentace obdobně jako souhlas vlastníka stavby s umístěním záměru na jeho pozemku (§ 187 odst. 2 až 4 nového stavebního zákona se totiž použijí obdobně).

Na výjimky z ostatních požadavků na výstavbu – tj. z požadavků na vymezování pozemků a technických požadavků na stavby – se tento postup nepoužije. Týká se to tedy výlučně požadavků na umisťování staveb.

Ad d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena

Poslední podmínka spočívá v tom, že povinný uhradí pokutu za přestupek, jehož skutkovou podstatou je to, že realizoval stavbu bez povolení nebo v rozporu s povolením. Předpokladem ovšem je, že mu taková pokuta byla pravomocně uložena. Toto ustanovení předpokládá, že stavební úřad – v souladu se svými zákonnými povinnostmi – přistoupí k uložení pokuty za přestupek.

Závěrem je pak vhodné upozornit obecně na to, že při vyměřování správního poplatku za dodatečné povolení stavby se postupuje podle odlišného bodu, který upravuje vyšší správní poplatky za dodatečné povolení (srov. Sazebník – ČÁST I. Položka 18. bod. 12. zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů).

Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) stanovuje poměrně přísné podmínky pro dodatečné povolení stavby. Podmínky pro dodatečné povolení stavby jsou následující:

• prokáže-li povinný splnění podmínek podle ust. § 193 nového stavebního zákona;
• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;
• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, a
• povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

Současně podle ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Z citované právní úpravy vyplývá, že v řízení o dodatečném povolení stavby, které je dle ustanovení § 255 odst. 4 nového stavebního zákona součástí řízení o nařízení odstranění stavby, nelze žádnou výjimku z požadavků na výstavbu povolovat. Nelze tedy uvažovat o tom, že by stavební úřad vyměřoval správní poplatek za povolení výjimky v rámci dodatečného povolení stavby.

Ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona totiž stanoví právní fikci (užívá výraz „považuje se“) s tím, že pakliže jsou splněny uvedené podmínky, považuje se podmínka, že záměr nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, za splněnou. Těmito podmínky jsou:

• stavba vyžaduje pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb, a
• stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno.

Např. lze uvést nesplnění požadavku na umisťování staveb podle ust. § 11 vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Podle ustanovení § 11 odst. 2 vyhlášky č. 146/2024 Sb. platí, že: „Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavba musí být umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.“ Bude-li stavba umístěna blíže než 2 m od hranice pozemku a předloží-li stavebník souhlas vlastníka sousedního pozemku (případně i osob oprávněných z jiného věcného práva) ve formě ustanovení § 187 nového stavebního zákona, považuje se podmínka dle ustanovení § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona za splněnou.

Pakliže by tedy v této souvislosti stavební úřad požadoval úhradu správního poplatku za povolení výjimky z požadavků na výstavbu, jednalo by se o správní poplatek vybraný bez právního důvodu.