Institut zástupce veřejnosti je v dosavadním stavebním zákoně (zákoně č. 183/2006 Sb.) upraven v ustanovení § 23. Zástupce veřejnosti je následně oprávněn podávat námitky proti návrhu zásad územního rozvoje (srov. ustanovení § 39 odst. 2 dosavadního stavebního zákona), proti návrhu územního plánu (srov. ustanovení § 52 odst. 2 dosavadního stavebního zákona), a to včetně případných aktualizací či změn. I v případě územního opatření o stavební uzávěře je zástupce veřejnosti oprávněn podávat námitky (srov. ustanoven § 98 odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Zástupce veřejnosti umožňuje patřičnému počtu osob, které by standardně nemohly podávat vůči návrhu územního plánu či jeho změně námitky, námitky podat, neboť námitky jsou dle dosavadního stavebního zákona vyhrazeny pouze vlastníkům pozemků a staveb, oprávněnému investorovi a zástupci veřejnosti. Všichni ostatní mohou podávat proti návrhu své připomínky. Dle dosavadní právní úpravy platí, že připomínky musí být vypořádány, zatímco o námitkách musí být rozhodnuto.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví, že proti návrhům územně plánovací dokumentace může každý podávat připomínky (viz ustanovení § 97 odst. 1 nového stavebního zákona) s tím, že námitky jsou en bloc vyloučeny (srov. ustanovení § 97 odst. 4 nového stavebního zákona). Z tohoto důvodu již není institut zástupce veřejnosti, jehož primárním smyslem bylo umožnit kvalifikované skupině osob podávat námitky (namísto připomínek, které se „pouze“ vypořádávaly“), novým stavebním zákonem regulován. S námitkami tedy celkově nový stavební zákon nepočítá, tudíž institut zástupce veřejnosti pozbyl svého smyslu a nový stavební zákon s ním již také nepočítá.

Nový stavební zákon samozřejmě nevylučuje, aby větší skupina osob zmocnila konkrétní osobu (fyzickou či právnickou), aby podala jedny připomínky za takovou skupinu. „Síla“ této připomínky přitom bude spočívat zejména v politické rovině, neboť při vypořádání takové připomínky bude pořizovateli, určenému zastupiteli, ale i rozhodujícímu orgánu (např. zastupitelstvu obce) zřejmé, že nejde o názor jednotlivce a jde o podání, které má širší podporu více osob. To pak může mít vliv na posouzení takové připomínky.

Dle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.) proti návrhu územního plánu, resp. návrhu změny územního plánu, mohla taxativně vymezená skupina osob podat námitky, každý mohl uplatnit své připomínky ve lhůtě 7 dnů ode dne veřejného projednání. Osobami kvalifikovanými k podání námitek byli vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem, oprávněný investor a zástupce veřejnosti.

Náležitosti námitek vyplývaly mj. z dosavadního stavebního zákona (pořád se jedná o podání ve smyslu správního řádu, tudíž bylo nutné obsáhnout i obecné náležitosti podání). Po uplatnění námitek a připomínek došlo ze strany pořizovatele ve spolupráci s určeným zastupitelem k přípravě návrhu rozhodnutí o námitkách a návrhu vypořádání připomínek.

Dle ustanovení § 97 odst. 4 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) nelze proti návrhu územně plánovací dokumentace, tedy ani návrhu územního plánu a návrhu jeho změny, podávat námitky. Lze tedy vůči návrhu územně plánovací dokumentace uplatnit připomínky, které může uplatnit každý do 15 dnů ode dne veřejného projednání. Ustanovení § 97 odst. 2 nového stavebního zákona pak stanoví, že připomínka kromě obecných náležitostí podle správního řádu musí obsahovat též odůvodnění a vymezení území dotčeného připomínkou.

I v případě připomínek podle nového stavebního zákona platí obecná právní úprava obsažená ve správním řádu, že se podání posuzuje podle svého skutečného obsahu, nikoliv podle toho, jak je označeno (dle ustanovení § 37 odst. 1 věta druhá správního řádu platí: „Podání se posuzuje podle svého skutečného obsahu a bez ohledu na to, jak je označeno.“)

V naznačeném případě platí, že splnilo-li podání podatele obsahové náležitosti námitek dle dosavadního stavebního zákona, pak nepochybně naplňuje požadavky na obsahové náležitosti připomínek podle nového stavebního zákona. Za situace, kdy nový stavební zákon vylučuje možnost podat námitky ve smyslu části šesté správního řádu proti návrhu opatření obecné povahy, je nezbytné takové podání vyhodnotit jako připomínky ve smyslu nového stavebního zákona a též s ním tímto způsobem naložit a vypořádat.