Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) již skutečně neumožňuje v územních plánech a regulačních plánech vymezovat předkupní právo ve smyslu ustanovení § 101 dosavadního stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.).

Nový stavební zákon stávající předkupní právo výslovně upravuje v přechodném ustanovení § 327 odst. 2: „Předkupní právo vymezené v územně plánovací dokumentaci podle dosavadních právních předpisů zaniká účinností změny územního plánu, kterou bylo jeho vymezení vypuštěno nebo nahrazeno vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit, nejpozději však uplynutím 4 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Po zániku předkupního práva zajistí osoba oprávněná z předkupního práva jeho výmaz z katastru nemovitostí. Listinou, na jejímž základě má být právo z katastru nemovitostí vymazáno, je potvrzení o zániku práva podle katastrální vyhlášky.“

Tímto ustanovením se tedy řeší stávající předkupní práva dle dosavadního stavebního zákona tak, že:

1. obec může změnou územního plánu vypustit toto předkupní právo bez náhrady;
2. obec může toto předkupní právo nahradit vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit;
3. obec neučiní žádný krok a poté do 4 let ode dne nabytí účinnosti nového stavebního zákona toto předkupní právo zanikne.

V naznačeném případě je tedy nutné si vyhodnotit, zda je předkupní právo pro realizaci veřejně prospěšné stavby nadále aktuální, nebo nikoliv, a to perspektivou důvodu, pro které bylo v územním plánu vymezeno. Pakliže trvá důvod pro vymezení (např. jde o výstavbu veřejně prospěšné stavby – např. o pozemní komunikaci), pak lze doporučit nahrazení stávajícího předkupního práva vymezením veřejně prospěšné stavby, pro kterou lze práva k pozemkům vyvlastnit. Bude-li závěr spočívat v tom, že již není důvod pro obdobné omezení vlastnického práva v územním plánu, nabízí se dvě řešení spočívající buď ve vypuštění bez náhrady, nebo vyčkání 4 let ode dne účinnosti, kdy předkupní právo zanikne ze zákona.

Závěrem lze upozornit na povinnost oprávněného (obce) zajistit po zániku výmaz z katastru nemovitostí. Tato povinnost bude tížit obec podle toho, kdy předkupní právo zanikne.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), obsahuje k prováděcím právním předpisům přechodné ust. § 332a, které se aplikuje pouze k prováděcím předpisům dle ust. § 152 nového stavebního zákona, tj. ve vztahu k požadavkům na výstavbu.

Původní nový stavební zákon žádné takové přechodné ustanovení neobsahoval. Toto přechodné ustanovení bylo doplněno novelizací nového stavebního zákona provedenou zákonem č. 152/2023 Sb., kterým se mění zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění zákona č. 195/2022 Sb., a některé další související zákony.

Podle ust. § 332a nového stavebního zákona přitom platí: „Do doby vydání prováděcích právních předpisů podle § 152 tohoto zákona, nejpozději však do 1. července 2027, se postupuje podle prováděcích právních předpisů k provedení § 194 zákona č. 183/2006 Sb., ve znění účinném ke dni předcházejícímu jejich zrušení tímto zákonem. Části prováděcích právních předpisů podle věty první, které jsou v rozporu s tímto zákonem, se nepoužijí.“

Do doby vydání vyhlášky o požadavcích na výstavbu ve smyslu ust. § 152 nového stavebního zákona, nejpozději však do 1. 7. 2027, bude možné aplikovat dosavadní prováděcí právní předpisy, tedy např. vyhlášku č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 501/2006 Sb.“), vyhlášku č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů, vyhlášku č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb, vyhlášku č. 104/1997 Sb., kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, nařízení č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (pražské stavební předpisy), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „pražské stavební předpisy“) atd.

Je vhodné ovšem upozornit na to, že se nepoužijí ta ustanovení výše uvedených prováděcích právních předpisů, která jsou v rozporu s novým stavebním zákonem. Příkladmo je možné odkázat na vymezení definice rodinného domu, která je obsažena v ust. § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb. či v ust. § 2 písm. u) bod 2. pražských stavebních předpisů, přičemž zmíněné definice jsou ovšem rozporné s vymezením pojmu rodinného domu dle ust. § 13 písm. c) nového stavebního zákona. V takovém případě by se tedy aplikovala vyhláška č. 501/2006 Sb. či pražské stavební předpisy, avšak s tím, že by se nepoužila definice rodinného domu dle vyhlášky č. 501/2006 Sb. či pražských stavebních předpisů a použila by se definice rodinného domu dle nového stavebního zákona.

V případě ostatních prováděcích právních předpisů není žádné přechodné ustanovení stanoveno, byť např. ve vztahu k dokumentacím a projektovým dokumentacím obsahuje nový stavební zákon ust. § 329, které připouští využití projektových dokumentací dle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“), a to jako součást žádostí podaných do 30. 6. 2027.

Žadatel o povolení záměru po 1. 7. 2024 tedy bude mít ve své podstatě na výběr, zda využije dokumentaci podle starého stavebního zákona ve smyslu ust. § 329 nového stavebního zákona, nebo si nechá zpracovat dokumentaci podle nového stavebního zákona s tím, že nebude-li vydán prováděcí právní předpis k dokumentacím, pak bude muset taková dokumentace naplnit pouze požadavky vyplývající výslovně z nového stavebního zákona – zejména z ust. § 158 nového stavebního zákona.