Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) je v souladu s ustanovením § 334a plně aplikovatelný od 1. 7. 2024. Pro aplikaci dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.) by bylo nutné mít přechodné ustanovení, které by připouštělo, že je možné stavby realizované podle dosavadního stavebního zákona uvádět v užívání – ve formě kolaudačního souhlasu či kolaudačního rozhodnutí – podle dosavadního stavebního zákona.

V oblasti stavebního řádu, kam patří i problematika užívání staveb, tato přechodná ustanovení představuje primárně ustanovení § 330 nového stavebního zákona.

Z žádného přechodného ustanovení nového stavebního zákona nevyplývá, že by bylo možné obecně po 1. 7. 2024 zahajovat řízení podle dosavadního stavebního zákona; lze pouze dokončovat zahájená řízení a postupy.

Pozn. - vzhledem k tomu, že se zahájená správní řízení dokončí podle dosavadní právní úpravy, bude se podle dosavadního stavebního zákona postupovat ještě poměrně dlouho (např. se budou vydávat závazná stanoviska úřadů územního plánování dle ustanovení § 96b dosavadního stavebního zákona apod.).

Byla-li podána žádost o kolaudační souhlas na formuláři dle dosavadního stavebního zákona až v červenci 2024, je nutné ji posoudit podle jejího obsahu (mj. v souladu s ustanovením § 37 odst. 1 správního řádu) a řízení vést podle nového stavebního zákona, když kolaudační řízení je upraveno ustanoveními § 230 a násl. nového stavebního zákona.

Ačkoliv je tedy ze strany žadatele žádáno o kolaudační souhlas, který nový stavební zákon nezná, neboť užívání bude dle nového stavebního zákona povolováno pouze kolaudačním rozhodnutím, je zjevné, že žadatel žádá o povolení k užívání dokončené stavby – tj. o kolaudační rozhodnutí dle nového stavebního zákona.

Je tedy nutné vyzvat k odstranění vad žádosti (vadný formulář) a vyžadovat splnění podmínek podle nového stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně stavoví v ustanovení § 255 odst. 4, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby.

Podle ustanovení § 79 odst. 5 správního řádu platí: „Povinnost nahradit náklady řízení paušální částkou uloží správní orgán účastníkovi, který řízení vyvolal porušením své právní povinnosti. Prováděcí právní předpis stanoví výši paušální částky nákladů řízení a výši paušální částky nákladů řízení ve zvláště složitých případech nebo byl-li přibrán znalec. V případech hodných zvláštního zřetele lze výši paušální částky na požádání snížit.“

Skončí-li řízení o nařízení odstranění stavby, jehož součástí je dodatečné povolení stavby, dodatečným povolením takové stavby, odpadne důvod pro vedení řízení o nařízení odstranění stavby a stavební úřad by jej měl zastavit (v rámci rozhodnutí o dodatečném povolení stavby).

Zpravidla platí, že v případě, kdy je řízení z moci úřední zahajované z důvodu porušení povinnosti zastaveno, neukládá se povinnost nahradit náhradu nákladů řízení paušální částkou. Tuto paušální částku aktuálně stanoví ustanovení § 6 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, ve znění pozdějších předpisů. Nový stavební zákon toto výslovně neřeší. Nicméně dojde-li k dodatečnému povolení stavby, odpadne důvod pro vedení řízení o nařízení odstranění stavby. Za těchto okolností by neměl stavební úřad uložit povinnost nahradit náklady řízení o nařízení odstranění stavby, jelikož toto řízení bude zastavováno.

Pro úplnost je vhodné upozornit na to, že podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o správních poplatcích“), podléhá dodatečné povolení vyššímu správnímu poplatku než povolení standardního záměru. Výši tohoto poplatku upravuje příloha – Sazebník – Část I. – Položka 18 bod 12. zákona o správních poplatcích.

S ohledem na ustanovení § 334a nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) jsou ustanovení § 130 a násl. regulující plánovací smlouvy jako veřejnoprávní smlouvy ve smyslu nového stavebního zákona aplikovatelná až od 1. 7. 2024.

Je tedy zřejmé, že uvedená „plánovací smlouva“ uzavřená dne 20. 5. 2024 nemohla být uzavřena jako veřejnoprávní ve smyslu ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Jedná se tedy o smlouvu uzavřenou za platnosti a účinnosti starého stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.).

Starý stavební zákon obdobnou regulaci neobsahoval. Přechodné ustanovení § 327 odst. 1 nového stavebního zákona, které stanoví: „Plánovací smlouvy uzavřené podle zákona č. 183/2006 Sb. se posuzují podle dosavadních právních předpisů.“ se týká pouze plánovacích smluv typicky vázaných na regulační plány, přičemž toto ustanovení nijak nedopadá na „plánovací smlouvy“ uzavřené v době platnosti a účinnosti starého stavebního zákona. Tím, že starý stavební zákon neupravoval plánovací smlouvy – obdobně jak činí nový stavební zákon – jako veřejnoprávní, je nutné je posoudit jako soukromoprávní uzavřené podle občanského zákoníku (zpravidla půjde o tzv. inominátní smlouvy ve smyslu ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, případně smlouvy smíšené obsahující např. prvky smlouvy o dílo apod.).

Přijetím nového stavebního zákona a jeho účinností se na režimu oněch soukromoprávních „plánovacích“ smluv nic nezměnilo, tudíž nelze na ně aplikovat ustanovení nového stavebního zákona regulující plánovací smlouvy, a to ani ta ustanovení, která mají dopad na postup správních orgánů v řízení (např. nepřípustnost námitek či nepřípustnost odvolacích námitek).

Smlouvu označenou jako „plánovací“ uzavřenou do 30. 6. 2024 nelze považovat za plánovací smlouvu ve smyslu nového stavebního zákona, tedy ji nelze ani obdobným způsobem aplikovat.