Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), přináší podstatnou redukci aktů, které jsou stavební úřad oprávněny vydávat. Jednak se jedná o redukci aktů, jimiž se stavby umisťují a povolují (např. zrušení územního souhlasu, společného souhlasu, ohlášení, atd.), jednak jde o redukci aktů, kterými se stavby dávají do trvalého užívání (právě o zrušení kolaudačního souhlasu).

Podle nového stavebního zákona lze tedy stavbu dát do trvalého užívání pouze na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudační souhlas tak, jak jej dnes upravuje zejména ust. § 122 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., již nový stavební zákon neupravuje a nebude možné jej na základě nového stavebního zákona vydávat.

V této souvislosti je vhodné poznamenat, že – byť praxe stavebních úřadů někdy byla odlišná a nesprávná – kolaudační souhlas v rámci své „výrokové části“ jako úkon podle části čtvrté správního řádu nemohl nikdy obsahovat podmínky. Vydával-li stavební úřad kolaudační souhlas, nemohl tzv. zkolaudovat „s podmínkami“. V případech, kdy stavební úřad chtěl stanovit podmínky, musel usnesením rozhodnout o provedení kolaudačního řízení. Toto celý postup při uvedení stavby do užívání příliš nezjednodušovalo.

Nový stavební zákon upravuje kolaudační řízení v ust. § 230 a násl. nového stavebního zákona. Je vhodné upozornit na to, že obsahové náležitosti kolaudačního rozhodnutí stanovuje kromě ust. § 235 nového stavebního zákona též ust. § 197 odst. 1 a odst. 2 a správní řád jako obecný právní předpis.

Co se týče účastníků kolaudačního řízení, byl zvolen stávající „minimalistický“ okruh. Dle ust. § 231 nového stavebního zákona se jedná o pouze o stavebníka a vlastníka stavby. Vlastník pozemku, na němž je stavba umístěna, tedy není účastníkem kolaudačního řízení, byť dosavadní stavební zákon č. 183/2006 Sb. např. v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 tak stanovil. Nicméně nový stavební zákon za účelem zjednodušení postupu, kdy vlastník pozemku bude účastníkem řízení o povolení záměru, již s vlastníkem pozemku jako účastníkem řízení nepočítá.

Za těchto okolností lze předpokládat, že vedení kolaudačního řízení, jehož okruh účastníků je stanoven taxativně, nebude o poznání problematičtější než vydání kolaudačního souhlasu dle dosavadní právní úpravy.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) představuje oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákonu č. 183/2006 Sb.) podstatnou změnu.

Dle dosavadního stavebního zákona - při reflexi relevantní judikatury správních soudů - platilo, že v případě dělení nebo scelování pozemků nebylo možné využít k zajištění přístupu na veřejnou komunikaci institutu jiného věcného práva. Vždy bylo nutné pozemky dělit či scelovat tak, aby veškeré pozemky dotčené tímto nestavebním záměrem měly přímé napojení na veřejnou komunikaci.

Nový stavební zákon v ustanovení § 216 odst. 2 výslovně stanoví: „K žádosti o povolení dělení nebo scelení pozemků se namísto projektové dokumentace přikládá celková situace v měřítku katastrální mapy, včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného dělení nebo scelení pozemků s vyznačením přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům, nebo přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě.“

Jednou z variant je právě zajištění tzv. nepřímého přístupu s využitím institutu jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě. Věcná práva k nemovitým věcem - tedy i pozemkům a stavbám - jsou evidována v katastru nemovitostí. Zde je tedy možné ověřit, zda takové jiné věcné právo zajišťující přístup na veřejnou komunikaci existuje, nebo nikoliv.

V případě, že bude podána žádost o dělení nebo scelení pozemku a nebude-li jiné věcné právo existovat ke dni rozhodnutí stavebního úřadu, nelze považovat požadavek stavebního zákona za splněný.

Pozemky a stavby jsou přitom věci evidované ve veřejném seznamu, jímž je v tomto případě katastr nemovitostí. V souladu s úpravou obsaženou v občanském zákoníku (viz ustanovení § 1262 a ustanovení § 1305 občanského zákoníku) takové jiné právo vznikne primárně zápisem do katastru nemovitostí. Občanský zákoník počítá i se vznikem takového práva na základě jiných právních skutečností (např. vydržením či z rozhodnutí správního orgánu či soudu) s tím, že se v katastru nemovitostí následně takové právo pouze „zaeviduje“.

Dotaz směřuje k tomu, zda je možné považovat uzavřenou smlouvu o zřízení věcného břemene za dostatečné naplnění podmínky dle ustanovení § 216 odst. 2 nového stavebního zákona. Do doby zápisu tohoto věcného břemene do katastru nemovitostí nelze považovat ve smyslu citované právní úpravy obsažené v občanském zákoníku toto právo za vzniklé (vzniká vkladem). Je tedy nutné trvat na tom, aby takové jiné věcné právo bylo do katastru nemovitostí pravomocně vloženo nejpozději ke dni rozhodnutí stavebního úřadu. Ani případné probíhající řízení o vkladu jiného věcného práva do katastru nemovitostí by nebylo dostatečné, jelikož není jisté, že vkladové řízení skončí pravomocným povolením vkladu.