Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně navazuje ohledně právní úpravy soukromoprávních souhlasů při realizaci stavebního záměru na cizím pozemku na právní úpravu obsaženou v dosavadním stavebním zákoně (zákon č. 183/2006 Sb.).

Regulace v dosavadním stavebním zákoně

Je vhodné připomenout, že dosavadní stavební zákon až do 31. 12. 2017 neupravoval formu souhlasu vlastníka pozemku či stavby, na nichž třetí osoba hodlá realizovat svůj záměr. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, bylo do dosavadního stavebního zákona doplněno ustanovení § 184a.

Souhlas podle ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona byl vyžadován při kumulativním naplnění následujících podmínek:

1) žadatel není vlastníkem pozemku nebo stavby (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

2) žadatel není oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný záměr uskutečnit (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

3) nejde o případ, kdy je pro požadovaný záměr stanoven účel vyvlastnění zákonem (ustanovení § 184a odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Forma takového souhlasu pak byla stanovena v ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona následovně: „Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace.“

Stavební úřad se měl zabývat pouze tím, zda byl předložen souhlas ve formě dle ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona. Stavební úřad přitom nezajímalo, zda tento souhlas byl vyhotoven na základě uzavřené nájemní smlouvy, nebo z jiného právního titulu. Stavební úřad pouze zkontroloval, zda je splněna forma stanovená dosavadním stavebním zákonem.

Regulace v novém stavebním zákoně

Právní úprava v novém stavebním zákoně, konkrétně ustanovení § 187, navazuje na dosavadní právní úpravu, přičemž ji mírně modifikuje. Podmínky, za nichž je třeba předložit v rámci řízení o povolení záměru souhlas podle ustanovení § 187 odst. 2 nového stavebního zákona, se v zásadě nezměnily.

Nicméně je vhodné upozornit hned úvodem, že stavebník předkládá souhlas vlastníka pozemku či stavby, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona takto nestanovilo, tudíž stavební úřad vyžadoval aktuální souhlas podle změny vlastnictví k pozemku či stavbě, což mohlo prodlužovat a komplikovat řízení v případě změny vlastnictví v průběhu řízení. Nový stavební zákon tedy jako rozhodný souhlas považuje souhlas vlastníka ke dni podání žádosti ze strany stavebníka.

Současně ustanovení § 187 odst. 2, věty třetí a čtvrtá, nového stavebního zákona výslovně stanoví, že souhlas vlastníka nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Tzn. nový stavební zákon zakazuje zpětvzetí souhlasu vlastníkovi pozemku či stavby poté, co byla již podána žádost o povolení záměru. Zároveň ovšem nový stavební zákon stanoví, že dojde-li k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem. Dojde-li tedy po podání k podstatné změně záměru, bude stavební úřad nucen vyžadovat nový souhlas vlastníka pozemku či stavby. Nový stavební zákon však nestanoví, co je podstatnou změnou záměru. Bude tedy vždy na individuálním posouzení stavebního úřadu, zda se bude jednat o podstatnou změnu záměru, tedy bude vyžadován nový souhlas s upraveným záměrem.

Ve vztahu k formě tohoto souhlasu je nový stavební zákon konkrétnější a košatější, neboť ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona stanoví:

„Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr povolen, nebo oprávněného k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti. Identifikačními údaji jsou u

a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště,

b) právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.“

Nový stavební zákon tedy jednoznačně specifikuje formu, v jaké je třeba souhlas vlastníka nebo stavby v rámci řízení o povolení záměru předložit. Alternativní forma - třeba i ve formě notářského zápisu, což je veřejná listina - není připuštěna. Ve vedeném řízení tedy nedošlo ze strany stavebníka k předložení souhlasu požadovaného novým stavebním zákonem, a tudíž bude nutné jej vyzvat k odstranění vad žádosti (předložení souhlasu ve formě dle ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona).

Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) stanovuje poměrně přísné podmínky pro dodatečné povolení stavby. Podmínky pro dodatečné povolení stavby jsou následující:

• prokáže-li povinný splnění podmínek podle ust. § 193 nového stavebního zákona;
• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;
• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, a
• povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

Současně podle ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Z citované právní úpravy vyplývá, že v řízení o dodatečném povolení stavby, které je dle ustanovení § 255 odst. 4 nového stavebního zákona součástí řízení o nařízení odstranění stavby, nelze žádnou výjimku z požadavků na výstavbu povolovat. Nelze tedy uvažovat o tom, že by stavební úřad vyměřoval správní poplatek za povolení výjimky v rámci dodatečného povolení stavby.

Ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona totiž stanoví právní fikci (užívá výraz „považuje se“) s tím, že pakliže jsou splněny uvedené podmínky, považuje se podmínka, že záměr nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, za splněnou. Těmito podmínky jsou:

• stavba vyžaduje pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb, a
• stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno.

Např. lze uvést nesplnění požadavku na umisťování staveb podle ust. § 11 vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Podle ustanovení § 11 odst. 2 vyhlášky č. 146/2024 Sb. platí, že: „Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavba musí být umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.“ Bude-li stavba umístěna blíže než 2 m od hranice pozemku a předloží-li stavebník souhlas vlastníka sousedního pozemku (případně i osob oprávněných z jiného věcného práva) ve formě ustanovení § 187 nového stavebního zákona, považuje se podmínka dle ustanovení § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona za splněnou.

Pakliže by tedy v této souvislosti stavební úřad požadoval úhradu správního poplatku za povolení výjimky z požadavků na výstavbu, jednalo by se o správní poplatek vybraný bez právního důvodu.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vymezuje veřejně prospěšnou stavbu v ustanovení § 11 odst. 1 následovně: „Veřejně prospěšnou stavbou se v tomto zákoně rozumí stavba nebo zařízení pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu vymezená v územně plánovací dokumentaci a stavby a zařízení s ní související nebo podmiňující její realizaci.“

Pro závěr, že se jedná o veřejně prospěnou stavbu, je nutné, aby došlo ke kumulativnímu naplnění těchto podmínek:

1. jde o stavbu nebo zařízení pro veřejnou infrastrukturu (a stavby a zařízení s nimi související nebo podmiňující jejich realizaci);
2. určeny k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu;
3. vymezeny v územně plánovací dokumentaci.

Veřejná infrastruktura je pak vymezena v ustanovení § 10 odst. 1 nového stavebního zákona poměrně široce, přičemž zahrnuje:

• dopravní infrastrukturu;
• technickou infrastrukturu;
• zelenou infrastrukturu;
• občanské vybavení;
• veřejná prostranství.

Územně plánovací dokumentací je pak nutné rozumět územní rozvojový plán, zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán.

V souvislosti s veřejně prospěšnou stavbou je vhodné dodat, že toto vymezení úzce souvisí s vyvlastněním. Vymezení za veřejně prospěšnou stavbu (případně za veřejně prospěné opatření) je jedním z účelů, pro které lze práva k pozemkům a stavbám omezit nebo odejmout. Nicméně je vhodné dodat, že tento účel může být stanoven i zvláštní právní úpravou (např. energetickým zákonem), a tudíž to, že taková stavba nebude vymezena jako veřejně prospěšná stavba, nemusí znamenat, že u ní nebude možné využít institutu vyvlastnění.

Za veřejně prospěšnou stavbu ve smyslu nového stavebního zákona tedy nelze považovat stavbu, která není vymezena v územně plánovací dokumentaci.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně trochu mění podmínky pro dodatečné povolení stavby oproti stávající právní úpravě.

Podmínky dodatečného povolení stavby jsou vyjmenovány v § 256 odst. 1 nového stavebního zákona a jsou následující:

a) jsou splněny podmínky podle § 193 nového stavebního zákona;

b) stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;

c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu;

(toto je přitom nutno vnímat v souladu s § 256 odst. 2 nového stavebního zákona)

d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

K jednotlivým podmínkám je pak vhodné připomenout:

Ad a) Soulad s § 193 nového stavebního zákona

Jedná se o obecné požadavky na povolení záměru stanovené novým stavebním zákonem, tedy každý dodatečně povolovaný záměr musí naplnit podmínky jako standardně povolovaný záměr.

Ad b) Stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu

Zde se jedná např. o povolení výjimky dle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. Pakliže by bylo nezbytné pro dodatečné povolení výjimku získat, pak by nebylo možné vydat dodatečné povolení.

Ad c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu

Ustanovení § 138 odst. 1 nového stavebního zákona obecně upravuje podmínky, při jejichž splnění lze povolit výjimku z požadavků na výstavbu. Nový stavební zákon stanoví, že je-li taková výjimka pro dodatečné povolení záměru nezbytná, nelze dodatečně záměr povolit. Nicméně je nutné respektovat úpravu v § 256 odst. 2 nového stavebního zákona, dle něhož platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Je nutné zdůraznit, že § 256 odst. 2 nového stavebního zákona řeší pouze požadavky na umisťování staveb, žádné jiné požadavky neřeší. Požadavky na umisťování staveb jsou obecně upraveny v § 143 a § 144 nového stavebního zákona, přičemž je nutné reflektovat i prováděcí právní předpisy – primárně vyhlášku č. 146/2024 Sb. (případně tzv. Pražské stavební předpisy a Brněnské stavební předpisy).

Obecně se bude typicky jednat o požadavek na odstupy mezi stavbami. Nastane-li takový případ, bude se podmínka pro dodatečné povolení považovat za splněnou, pakliže stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno. Tento souhlas bude vyznačen na situačním výkrese dokumentace obdobně jako souhlas vlastníka stavby s umístěním záměru na jeho pozemku (§ 187 odst. 2 až 4 nového stavebního zákona se totiž použijí obdobně).

Na výjimky z ostatních požadavků na výstavbu – tj. z požadavků na vymezování pozemků a technických požadavků na stavby – se tento postup nepoužije. Týká se to tedy výlučně požadavků na umisťování staveb.

Ad d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena

Poslední podmínka spočívá v tom, že povinný uhradí pokutu za přestupek, jehož skutkovou podstatou je to, že realizoval stavbu bez povolení nebo v rozporu s povolením. Předpokladem ovšem je, že mu taková pokuta byla pravomocně uložena. Toto ustanovení předpokládá, že stavební úřad – v souladu se svými zákonnými povinnostmi – přistoupí k uložení pokuty za přestupek.

Závěrem je pak vhodné upozornit obecně na to, že při vyměřování správního poplatku za dodatečné povolení stavby se postupuje podle odlišného bodu, který upravuje vyšší správní poplatky za dodatečné povolení (srov. Sazebník – ČÁST I. Položka 18. bod. 12. zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů).