Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), upravuje plánovací smlouvy v ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Podle ustanovení § 130 odst. 1 nového stavebního zákona je to veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Plánovací smlouva pak může dle ustanovení § 130 odst. 2 obsahovat i úpravu práv a povinností z oblasti soukromého práva. Bližší obsahové náležitosti pak upravuje ustanovení § 131 nového stavebního zákona. Jedná se tedy o veřejnoprávní smlouvu se soukromoprávními prvky.

Správní řád upravuje veřejnoprávní smlouvy v ustanovení § 159 až § 170, přičemž tato právní úprava se použije subsidiárně. Správní řád rozlišuje tři typy veřejnoprávních smluv:

1. veřejnoprávní smlouvy koordinační (§ 160 správního řádu), které mezi sebou uzavírají vykonavatelé veřejné moci za účelem plnění svých úkolů;
2. veřejnoprávní smlouvy subordinační (§ 161 správního řádu), které mezi sebou uzavírají správní orgán a osoba, která by byla účastníkem správního řízení;
3. veřejnoprávní smlouvy mezi subjekty soukromého práva (§ 162 správního řádu), které mezi těmi, kdo by byli nebo kdo jsou účastníky správního řízení, a týkající se převodu nebo způsobu výkonu jejich práv nebo povinností.

Vzhledem ke shora uvedenému členění ve správním řádu je zřejmé, že plánovací smlouvy jsou veřejnoprávní smlouvy sui generis, tedy jde o typ výslovně neupravený ve správním řádu. Svojí povahou totiž nejsou ani smlouvami koordinačními, ani subordinačními ani mezi subjekty soukromého práva.

K uzavření plánovací smlouvy ve smyslu ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona pak není třeba souhlasu stavebního úřadu, neboť stavební úřad není smluvní stranou a souhlas stavebního úřadu nový stavební zákon nepředpokládá. Skutečnost, že došlo k uzavření plánovací smlouvy, by měla být zveřejněna v národním geoportálu územního plánování dle ustanovení § 130 odst. 3 nového stavebního zákona.

Závěrem je vhodné zdůraznit, že plánovací smlouva podle ustanovení § 130 nového stavebního zákona nemá nic společného s veřejnoprávními smlouvami podle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.), kterými byly nahrazovány úkony stavebního úřadu. Dle ustanovení § 4 odst. 1 věta třetí a čtvrtá dosavadního stavebního zákona totiž platilo: „Stanoví-li tak tento zákon, mohou orgány územního plánování a stavební úřady uzavřít s žadatelem veřejnoprávní smlouvu místo vydání správního rozhodnutí. Tím nesmí být dotčena práva a oprávněné zájmy dotčených osob a zájmy dotčených orgánů.“ Takovými veřejnoprávními smlouvami byly veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí dle ustanovení § 78a dosavadního stavebního zákona a nahrazující stavební povolení dle § 116 dosavadního stavebního zákona. Tyto veřejnoprávní smlouvy byly příkladem smluv subordinačních. Nicméně to nemá nic společného s plánovacími smlouvami podle nového stavebního zákona.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje institut plánovacích smluv v ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Tyto smlouvy jsou upraveny jako veřejnoprávní. Lze předpokládat, že bylo úmyslem obou stran uzavřít plánovací smlouvu podle nového stavebního zákona, tedy jako veřejnoprávní, a to s ohledem na sjednaný závazek a období uzavření této smlouvy (tj. po 1. 7. 2024).

To, že se jedná o veřejnoprávní smlouvu, má samozřejmě závažné konsekvence ve vztahu k příslušnosti orgánu veřejné moci, který bude rozhodovat o jejím souladu s právními předpisy a bude rozhodovat spory z takové veřejnoprávní smlouvy.

Podle ustanovení § 132 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené obcí s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní je příslušný krajský úřad. K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené městskou částí hlavního města Prahy s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní je příslušný Magistrát hlavního města Prahy.“

V daném případě tedy o sporu z veřejnoprávní smlouvy – ať již půjde o nároky z práv z vadného plnění či smluvní pokutu – bude rozhodovat příslušný krajský úřad v rámci sporu z veřejnoprávní smlouvy. Procesní režim a postup je pak upraven zejména ustanovení  § 141 správního řádu, které reguluje tzv. sporné řízení.

S ohledem na ustanovení § 334a nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) jsou ustanovení § 130 a násl. regulující plánovací smlouvy jako veřejnoprávní smlouvy ve smyslu nového stavebního zákona aplikovatelná až od 1. 7. 2024.

Je tedy zřejmé, že uvedená „plánovací smlouva“ uzavřená dne 20. 5. 2024 nemohla být uzavřena jako veřejnoprávní ve smyslu ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Jedná se tedy o smlouvu uzavřenou za platnosti a účinnosti starého stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.).

Starý stavební zákon obdobnou regulaci neobsahoval. Přechodné ustanovení § 327 odst. 1 nového stavebního zákona, které stanoví: „Plánovací smlouvy uzavřené podle zákona č. 183/2006 Sb. se posuzují podle dosavadních právních předpisů.“ se týká pouze plánovacích smluv typicky vázaných na regulační plány, přičemž toto ustanovení nijak nedopadá na „plánovací smlouvy“ uzavřené v době platnosti a účinnosti starého stavebního zákona. Tím, že starý stavební zákon neupravoval plánovací smlouvy – obdobně jak činí nový stavební zákon – jako veřejnoprávní, je nutné je posoudit jako soukromoprávní uzavřené podle občanského zákoníku (zpravidla půjde o tzv. inominátní smlouvy ve smyslu ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, případně smlouvy smíšené obsahující např. prvky smlouvy o dílo apod.).

Přijetím nového stavebního zákona a jeho účinností se na režimu oněch soukromoprávních „plánovacích“ smluv nic nezměnilo, tudíž nelze na ně aplikovat ustanovení nového stavebního zákona regulující plánovací smlouvy, a to ani ta ustanovení, která mají dopad na postup správních orgánů v řízení (např. nepřípustnost námitek či nepřípustnost odvolacích námitek).

Smlouvu označenou jako „plánovací“ uzavřenou do 30. 6. 2024 nelze považovat za plánovací smlouvu ve smyslu nového stavebního zákona, tedy ji nelze ani obdobným způsobem aplikovat.