Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně navazuje ohledně právní úpravy soukromoprávních souhlasů při realizaci stavebního záměru na cizím pozemku na právní úpravu obsaženou v dosavadním stavebním zákoně (zákon č. 183/2006 Sb.).

Regulace v dosavadním stavebním zákoně

Je vhodné připomenout, že dosavadní stavební zákon až do 31. 12. 2017 neupravoval formu souhlasu vlastníka pozemku či stavby, na nichž třetí osoba hodlá realizovat svůj záměr. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, bylo do dosavadního stavebního zákona doplněno ustanovení § 184a.

Souhlas podle ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona byl vyžadován při kumulativním naplnění následujících podmínek:

1) žadatel není vlastníkem pozemku nebo stavby (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

2) žadatel není oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný záměr uskutečnit (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

3) nejde o případ, kdy je pro požadovaný záměr stanoven účel vyvlastnění zákonem (ustanovení § 184a odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Forma takového souhlasu pak byla stanovena v ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona následovně: „Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace.“

Stavební úřad se měl zabývat pouze tím, zda byl předložen souhlas ve formě dle ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona. Stavební úřad přitom nezajímalo, zda tento souhlas byl vyhotoven na základě uzavřené nájemní smlouvy, nebo z jiného právního titulu. Stavební úřad pouze zkontroloval, zda je splněna forma stanovená dosavadním stavebním zákonem.

Regulace v novém stavebním zákoně

Právní úprava v novém stavebním zákoně, konkrétně ustanovení § 187, navazuje na dosavadní právní úpravu, přičemž ji mírně modifikuje. Podmínky, za nichž je třeba předložit v rámci řízení o povolení záměru souhlas podle ustanovení § 187 odst. 2 nového stavebního zákona, se v zásadě nezměnily.

Nicméně je vhodné upozornit hned úvodem, že stavebník předkládá souhlas vlastníka pozemku či stavby, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona takto nestanovilo, tudíž stavební úřad vyžadoval aktuální souhlas podle změny vlastnictví k pozemku či stavbě, což mohlo prodlužovat a komplikovat řízení v případě změny vlastnictví v průběhu řízení. Nový stavební zákon tedy jako rozhodný souhlas považuje souhlas vlastníka ke dni podání žádosti ze strany stavebníka.

Současně ustanovení § 187 odst. 2, věty třetí a čtvrtá, nového stavebního zákona výslovně stanoví, že souhlas vlastníka nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Tzn. nový stavební zákon zakazuje zpětvzetí souhlasu vlastníkovi pozemku či stavby poté, co byla již podána žádost o povolení záměru. Zároveň ovšem nový stavební zákon stanoví, že dojde-li k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem. Dojde-li tedy po podání k podstatné změně záměru, bude stavební úřad nucen vyžadovat nový souhlas vlastníka pozemku či stavby. Nový stavební zákon však nestanoví, co je podstatnou změnou záměru. Bude tedy vždy na individuálním posouzení stavebního úřadu, zda se bude jednat o podstatnou změnu záměru, tedy bude vyžadován nový souhlas s upraveným záměrem.

Ve vztahu k formě tohoto souhlasu je nový stavební zákon konkrétnější a košatější, neboť ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona stanoví:

„Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr povolen, nebo oprávněného k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti. Identifikačními údaji jsou u

a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště,

b) právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.“

Nový stavební zákon tedy jednoznačně specifikuje formu, v jaké je třeba souhlas vlastníka nebo stavby v rámci řízení o povolení záměru předložit. Alternativní forma - třeba i ve formě notářského zápisu, což je veřejná listina - není připuštěna. Ve vedeném řízení tedy nedošlo ze strany stavebníka k předložení souhlasu požadovaného novým stavebním zákonem, a tudíž bude nutné jej vyzvat k odstranění vad žádosti (předložení souhlasu ve formě dle ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.