Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně v určitých případech stanoví, že společenství vlastníků jednotek je zástupcem vlastníků jednotek v řízení o povolení záměru. Nicméně toto pravidlo neplatí absolutně.

Podle nového stavebního zákona platí, že je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, je zástupcem vlastníků jednotek, kteří jsou účastníky řízení. Naznačené pravidlo o zastoupení vlastníků jednotek ze strany společenství vlastníků jednotek platí pouze v případě, je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek. V jiných případech toto zastoupení ze zákona neplatí.

Nadto je nutné upozornit i na to, že nový stavební zákon počítá s tím, že oznámí-li zastoupený vlastník jednotky stavebnímu úřadu, že nadále nechce být zastupován společenstvím vlastníků jednotek, jeho zastoupení zaniká okamžikem, kdy toto oznámení dojde stavebnímu úřadu. Vlastník jednotek tedy může toto zákonné zastoupení zvrátit oznámením adresovaným stavebnímu úřadu.

Lze tedy uzavřít, že tímto nový stavební zákon do značné míry zjednodušuje řízení o povolení záměrů, jejichž stavebníkem je právě společenství vlastníků jednotek. To dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) nestanovil.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. To pak v odst. 3 blíže specifikuje formu takového souhlasu, která podle všeho dle dotazu byla splněna.

Podle ust. § 187 odst. 4 nového stavebního zákona pak dále platí, že: „K souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, je třeba souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů; v případě bytového spoluvlastnictví postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek, nebo správce, pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo.“

V daném případě nový stavební zákon jednoznačně stanoví formu, ve které má být souhlas vlastníka stavby předložen (viz ust. § 187 odst. 3 nového stavebního zákona). V případě právnických osob by měl stavební úřad ověřit, zda osoba, která za SVJ podepsala situační výkres, je podle zápisu ve veřejném rejstříku oprávněna za SVJ jednat, případně, zda osoba, která situační výkres podepsala, byla oprávněna jednat na základě jiného oprávnění (např. zmocnění dle plné moci), a to k okamžiku tohoto podpisu.

Pakliže stavební úřad ověří oprávnění osoby, která za SVJ jedná, nezabývá se tím, zda např. proběhlo jednání orgánů SVJ, je-li pro takový úkon nutno např. rozhodnutí shromáždění SVJ. Stavební úřad pouze ověří, že bylo podepsáno osobami, které jsou k zastupování SVJ zmocněny. Stavební úřad nemá být subjektem, který bude posuzovat stanovy SVJ, případně posuzovat to, zda pro rozhodnutí shromáždění byly splněny podmínky. 

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.