Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) stanovuje poměrně přísné podmínky pro dodatečné povolení stavby. Podmínky pro dodatečné povolení stavby jsou následující:

• prokáže-li povinný splnění podmínek podle ust. § 193 nového stavebního zákona;
• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;
• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, a
• povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

Současně podle ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Z citované právní úpravy vyplývá, že v řízení o dodatečném povolení stavby, které je dle ustanovení § 255 odst. 4 nového stavebního zákona součástí řízení o nařízení odstranění stavby, nelze žádnou výjimku z požadavků na výstavbu povolovat. Nelze tedy uvažovat o tom, že by stavební úřad vyměřoval správní poplatek za povolení výjimky v rámci dodatečného povolení stavby.

Ustanovení § 256 odst. 2 nového stavebního zákona totiž stanoví právní fikci (užívá výraz „považuje se“) s tím, že pakliže jsou splněny uvedené podmínky, považuje se podmínka, že záměr nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, za splněnou. Těmito podmínky jsou:

• stavba vyžaduje pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb, a
• stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno.

Např. lze uvést nesplnění požadavku na umisťování staveb podle ust. § 11 vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Podle ustanovení § 11 odst. 2 vyhlášky č. 146/2024 Sb. platí, že: „Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavba musí být umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.“ Bude-li stavba umístěna blíže než 2 m od hranice pozemku a předloží-li stavebník souhlas vlastníka sousedního pozemku (případně i osob oprávněných z jiného věcného práva) ve formě ustanovení § 187 nového stavebního zákona, považuje se podmínka dle ustanovení § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona za splněnou.

Pakliže by tedy v této souvislosti stavební úřad požadoval úhradu správního poplatku za povolení výjimky z požadavků na výstavbu, jednalo by se o správní poplatek vybraný bez právního důvodu.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vymezuje veřejně prospěšnou stavbu v ustanovení § 11 odst. 1 následovně: „Veřejně prospěšnou stavbou se v tomto zákoně rozumí stavba nebo zařízení pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu vymezená v územně plánovací dokumentaci a stavby a zařízení s ní související nebo podmiňující její realizaci.“

Pro závěr, že se jedná o veřejně prospěnou stavbu, je nutné, aby došlo ke kumulativnímu naplnění těchto podmínek:

1. jde o stavbu nebo zařízení pro veřejnou infrastrukturu (a stavby a zařízení s nimi související nebo podmiňující jejich realizaci);
2. určeny k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu;
3. vymezeny v územně plánovací dokumentaci.

Veřejná infrastruktura je pak vymezena v ustanovení § 10 odst. 1 nového stavebního zákona poměrně široce, přičemž zahrnuje:

• dopravní infrastrukturu;
• technickou infrastrukturu;
• zelenou infrastrukturu;
• občanské vybavení;
• veřejná prostranství.

Územně plánovací dokumentací je pak nutné rozumět územní rozvojový plán, zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán.

V souvislosti s veřejně prospěšnou stavbou je vhodné dodat, že toto vymezení úzce souvisí s vyvlastněním. Vymezení za veřejně prospěšnou stavbu (případně za veřejně prospěné opatření) je jedním z účelů, pro které lze práva k pozemkům a stavbám omezit nebo odejmout. Nicméně je vhodné dodat, že tento účel může být stanoven i zvláštní právní úpravou (např. energetickým zákonem), a tudíž to, že taková stavba nebude vymezena jako veřejně prospěšná stavba, nemusí znamenat, že u ní nebude možné využít institutu vyvlastnění.

Za veřejně prospěšnou stavbu ve smyslu nového stavebního zákona tedy nelze považovat stavbu, která není vymezena v územně plánovací dokumentaci.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.