Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) představuje oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákonu č. 183/2006 Sb.) podstatnou změnu.

Dle dosavadního stavebního zákona - při reflexi relevantní judikatury správních soudů - platilo, že v případě dělení nebo scelování pozemků nebylo možné využít k zajištění přístupu na veřejnou komunikaci institutu jiného věcného práva. Vždy bylo nutné pozemky dělit či scelovat tak, aby veškeré pozemky dotčené tímto nestavebním záměrem měly přímé napojení na veřejnou komunikaci.

Nový stavební zákon v ustanovení § 216 odst. 2 výslovně stanoví: „K žádosti o povolení dělení nebo scelení pozemků se namísto projektové dokumentace přikládá celková situace v měřítku katastrální mapy, včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného dělení nebo scelení pozemků s vyznačením přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům, nebo přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě.“

Jednou z variant je právě zajištění tzv. nepřímého přístupu s využitím institutu jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě. Věcná práva k nemovitým věcem - tedy i pozemkům a stavbám - jsou evidována v katastru nemovitostí. Zde je tedy možné ověřit, zda takové jiné věcné právo zajišťující přístup na veřejnou komunikaci existuje, nebo nikoliv.

V případě, že bude podána žádost o dělení nebo scelení pozemku a nebude-li jiné věcné právo existovat ke dni rozhodnutí stavebního úřadu, nelze považovat požadavek stavebního zákona za splněný.

Pozemky a stavby jsou přitom věci evidované ve veřejném seznamu, jímž je v tomto případě katastr nemovitostí. V souladu s úpravou obsaženou v občanském zákoníku (viz ustanovení § 1262 a ustanovení § 1305 občanského zákoníku) takové jiné právo vznikne primárně zápisem do katastru nemovitostí. Občanský zákoník počítá i se vznikem takového práva na základě jiných právních skutečností (např. vydržením či z rozhodnutí správního orgánu či soudu) s tím, že se v katastru nemovitostí následně takové právo pouze „zaeviduje“.

Dotaz směřuje k tomu, zda je možné považovat uzavřenou smlouvu o zřízení věcného břemene za dostatečné naplnění podmínky dle ustanovení § 216 odst. 2 nového stavebního zákona. Do doby zápisu tohoto věcného břemene do katastru nemovitostí nelze považovat ve smyslu citované právní úpravy obsažené v občanském zákoníku toto právo za vzniklé (vzniká vkladem). Je tedy nutné trvat na tom, aby takové jiné věcné právo bylo do katastru nemovitostí pravomocně vloženo nejpozději ke dni rozhodnutí stavebního úřadu. Ani případné probíhající řízení o vkladu jiného věcného práva do katastru nemovitostí by nebylo dostatečné, jelikož není jisté, že vkladové řízení skončí pravomocným povolením vkladu.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně navazuje ohledně právní úpravy soukromoprávních souhlasů při realizaci stavebního záměru na cizím pozemku na právní úpravu obsaženou v dosavadním stavebním zákoně (zákon č. 183/2006 Sb.).

Regulace v dosavadním stavebním zákoně

Je vhodné připomenout, že dosavadní stavební zákon až do 31. 12. 2017 neupravoval formu souhlasu vlastníka pozemku či stavby, na nichž třetí osoba hodlá realizovat svůj záměr. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, bylo do dosavadního stavebního zákona doplněno ustanovení § 184a.

Souhlas podle ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona byl vyžadován při kumulativním naplnění následujících podmínek:

1) žadatel není vlastníkem pozemku nebo stavby (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

2) žadatel není oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný záměr uskutečnit (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

3) nejde o případ, kdy je pro požadovaný záměr stanoven účel vyvlastnění zákonem (ustanovení § 184a odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Forma takového souhlasu pak byla stanovena v ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona následovně: „Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace.“

Stavební úřad se měl zabývat pouze tím, zda byl předložen souhlas ve formě dle ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona. Stavební úřad přitom nezajímalo, zda tento souhlas byl vyhotoven na základě uzavřené nájemní smlouvy, nebo z jiného právního titulu. Stavební úřad pouze zkontroloval, zda je splněna forma stanovená dosavadním stavebním zákonem.

Regulace v novém stavebním zákoně

Právní úprava v novém stavebním zákoně, konkrétně ustanovení § 187, navazuje na dosavadní právní úpravu, přičemž ji mírně modifikuje. Podmínky, za nichž je třeba předložit v rámci řízení o povolení záměru souhlas podle ustanovení § 187 odst. 2 nového stavebního zákona, se v zásadě nezměnily.

Nicméně je vhodné upozornit hned úvodem, že stavebník předkládá souhlas vlastníka pozemku či stavby, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona takto nestanovilo, tudíž stavební úřad vyžadoval aktuální souhlas podle změny vlastnictví k pozemku či stavbě, což mohlo prodlužovat a komplikovat řízení v případě změny vlastnictví v průběhu řízení. Nový stavební zákon tedy jako rozhodný souhlas považuje souhlas vlastníka ke dni podání žádosti ze strany stavebníka.

Současně ustanovení § 187 odst. 2, věty třetí a čtvrtá, nového stavebního zákona výslovně stanoví, že souhlas vlastníka nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Tzn. nový stavební zákon zakazuje zpětvzetí souhlasu vlastníkovi pozemku či stavby poté, co byla již podána žádost o povolení záměru. Zároveň ovšem nový stavební zákon stanoví, že dojde-li k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem. Dojde-li tedy po podání k podstatné změně záměru, bude stavební úřad nucen vyžadovat nový souhlas vlastníka pozemku či stavby. Nový stavební zákon však nestanoví, co je podstatnou změnou záměru. Bude tedy vždy na individuálním posouzení stavebního úřadu, zda se bude jednat o podstatnou změnu záměru, tedy bude vyžadován nový souhlas s upraveným záměrem.

Ve vztahu k formě tohoto souhlasu je nový stavební zákon konkrétnější a košatější, neboť ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona stanoví:

„Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr povolen, nebo oprávněného k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti. Identifikačními údaji jsou u

a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště,

b) právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.“

Nový stavební zákon tedy jednoznačně specifikuje formu, v jaké je třeba souhlas vlastníka nebo stavby v rámci řízení o povolení záměru předložit. Alternativní forma - třeba i ve formě notářského zápisu, což je veřejná listina - není připuštěna. Ve vedeném řízení tedy nedošlo ze strany stavebníka k předložení souhlasu požadovaného novým stavebním zákonem, a tudíž bude nutné jej vyzvat k odstranění vad žádosti (předložení souhlasu ve formě dle ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona).