Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), byl přede dnem své účinnosti již třikrát novelizován, a to:

• zákonem č. 195/2022 Sb., kterým do něj bylo mimo jiné včleněno nové ustanovení § 334a, které právě podstatným způsobem mění a modifikuje účinnost a aplikovatelnost nového stavebního zákona;
• zákonem č. 152/2023 Sb., kterým byla modifikována účinnost nového stavebního zákona z původní účinnosti 1. 7. 2023 na 1. 1. 2024;
• zákonem č. 465/2023 Sb., kterým byla změněna některá ustanovení nového stavebního zákona v souvislosti se změnou tzv. liniového zákona, tj. zákona č. 416/2009 Sb.

Nový stavební zákon tedy nabývá účinnosti jako celek dne 1. 1. 2024, což výslovně vyplývá z ust. § 335 nového stavebního zákona. Nový stavební zákon měl totiž tzv. dělenou účinnost, přičemž některá ustanovení nabyla účinnosti již dříve, a to již ke dni 30. 7. 2021, 1. 1. 2022 a 1. 1. 2023.

Nicméně takto by odpověď byla nepřesná, neboť by nereflektovala tzv. přechodné období vytvořené ust. § 334a nového stavebního zákona. Přechodným obdobím se rozumí v oblasti územního plánování a záměrů ve smyslu nového stavebního zákona (tj. záměrů stavebních i nestavebních) období od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024. V ust. § 334a odst. 2 a odst. 3 nového stavebního zákona jsou tedy stanoveny principy aplikovatelnosti nového stavebního zákona v přechodném období.

Ve vztahu k územnímu plánování je situace jednodušší, neboť se v přechodném období postupuje podle dosavadních právních předpisů, tedy podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů do 31. 12. 2023 (dále jen „starý stavební zákon“) a podle těch ustanovení nového stavebního zákona, které již nabyly účinnosti před 1. 1. 2024. Jedinou výjimkou z tohoto pravidla je územní řízení týkající se vyhrazené stavby ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona a staveb s ní souvisejících, neboť v přechodném období již nelze zahájit územní řízení o takové vyhrazené stavbě. Ostatních staveb se však tento závěr netýká a v přechodném období lze u těchto staveb (tedy všech ostatních vyjma stavbě vyhrazených), podat žádost o vydání územního rozhodnutí.

Ve vztahu k povolování záměrů podle nového stavebního zákona, ať již jde o záměry stavební či nestavební, platí, že se v přechodném období postupuje podle starého stavebního zákona s výjimkou vyhrazených staveb ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona, staveb s nimi souvisejících a staveb tvořících s nimi soubor staveb. V případě vyhrazených staveb ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona, staveb s nimi souvisejících a staveb tvořících s nimi soubor staveb se totiž od 1. 1. 2024 postupuje podle nového stavebního zákona s tím, že se nepoužijí ustanovení nového stavebního zákona, která regulují zjednodušeně řečeno digitalizaci (tj. ust. § 172, ust. 173, ust. § 185 odst. 3 písm. c) a část sedmá nového stavebního zákona). Pro vyhrazené stavby povolované v přechodném období se bude zároveň stále vydávat závazné stanovisko úřadu územního plánování podle § 96b starého stavebního zákona, neboť na vydávání tohoto závazného stanoviska se ustanovení § 334a odst. 2 nového stavebního zákona nevztahuje.

Lze tedy uzavřít, že nejedná-li se o vyhrazené stavby ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona, stavby s nimi související a stavby tvořící s nimi soubor staveb, postupuje se podle dosavadních právních předpisů, tj. podle starého stavebního zákona, jeho prováděcích předpisů a dalších právních předpisů, vše ve znění ke dni 31.12.2023. Jedinou výjimku tvoří ustanovení, která podle ust. § 335 písm. a), písm. b) a písm. c) nabyla účinnosti do 31. 12. 2023.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), v ust. § 334a nového stavebního zákona upravuje tzv. přechodné období. Přechodné období pro účely oblasti územního plánování a pro účely záměrů ve smyslu nového stavebního zákona je stanoveno od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024.

Odlišný režim je upraven pro vyhrazené stavby ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona, stavby s nimi související a stavby s nimi tvořící soubor staveb, kde se postupuje již podle nového stavebního zákona od 1. 1. 2024 s tím, že se nepoužijí ustanovení nového stavebního zákona, která regulují zjednodušeně řečeno digitalizaci (tj. ust. § 172, ust. 173, ust. § 185 odst. 3 písm. c) a část sedmá nového stavebního zákona).

Nebude-li se tedy jednat o žádost související s vyhrazenou stavbou ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona, pak se postupuje podle dosavadních právních předpisů. Bude-li tedy podána žádost např. o územní řízení, stavební povolení, společné územní a stavební řízení atd., pak se bude postupovat podle dosavadních právních předpisů, tj. zejména zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů do 31. 12. 2023 (dále jen „starý stavební zákon“), a jeho prováděcích právních předpisů. Takto se bude postupovat i po 1. 7. 2024, tedy bude se dokončovat podle dosavadní právní úpravy. Jedinou výjimku tvoří ustanovení nového stavebního zákona, která podle ust. § 335 písm. a), písm. b) a písm. c) nového stavebního zákona nabyla účinnosti do 31. 12. 2023.

Bude-li podána vadná žádost, bude stavební úřad postupovat dle jemu dobře známému procesnímu režimu jako dnes, tj. nebude-li připojena vůbec žádná dokumentace, nebo nebude-li zpracována projektantem, pak se taková žádost nebude projednávat a usnesením dojde k zastavení řízení (viz např. ust. § 86 odst. 4, § 94l odst. 5, § 110 odst. 4 starého stavebního zákona). Nebude-li se jednat o takovou závažnou vadu, pak stavební úřad je povinen dle příslušných ustanovení starého stavebního zákona vyzvat žadatele (stavebníka) k odstranění vad jeho žádosti a přerušit řízení.

Je vhodné zdůraznit, že procesní režim se týká též dotčených orgánů, a tedy bude-li např. nutné zajistit závazné stanovisko úřadu územního plánování ve smyslu ust. § 96b starého stavebního zákona, i po 1. 7. 2024 bude tedy dotčený orgán povinen takové závazné stanovisko vydat a bude přezkoumáváno podle dosavadní právní úpravy (viz příslušná ustanovení starého stavebního zákona).

Lze tedy uzavřít, že nejedná-li se o vyhrazenou stavbu (či stavbu související či tvořící s ní soubor staveb), žádosti podané do 30. 6. 2024 včetně budou vyřizovány podle dosavadní právní úpravy, tj. starého stavebního zákona. 

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), obsahuje k prováděcím právním předpisům přechodné ust. § 332a, které se aplikuje pouze k prováděcím předpisům dle ust. § 152 nového stavebního zákona, tj. ve vztahu k požadavkům na výstavbu.

Původní nový stavební zákon žádné takové přechodné ustanovení neobsahoval. Toto přechodné ustanovení bylo doplněno novelizací nového stavebního zákona provedenou zákonem č. 152/2023 Sb., kterým se mění zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění zákona č. 195/2022 Sb., a některé další související zákony.

Podle ust. § 332a nového stavebního zákona přitom platí: „Do doby vydání prováděcích právních předpisů podle § 152 tohoto zákona, nejpozději však do 1. července 2027, se postupuje podle prováděcích právních předpisů k provedení § 194 zákona č. 183/2006 Sb., ve znění účinném ke dni předcházejícímu jejich zrušení tímto zákonem. Části prováděcích právních předpisů podle věty první, které jsou v rozporu s tímto zákonem, se nepoužijí.“

Do doby vydání vyhlášky o požadavcích na výstavbu ve smyslu ust. § 152 nového stavebního zákona, nejpozději však do 1. 7. 2027, bude možné aplikovat dosavadní prováděcí právní předpisy, tedy např. vyhlášku č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 501/2006 Sb.“), vyhlášku č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů, vyhlášku č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb, vyhlášku č. 104/1997 Sb., kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, nařízení č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (pražské stavební předpisy), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „pražské stavební předpisy“) atd.

Je vhodné ovšem upozornit na to, že se nepoužijí ta ustanovení výše uvedených prováděcích právních předpisů, která jsou v rozporu s novým stavebním zákonem. Příkladmo je možné odkázat na vymezení definice rodinného domu, která je obsažena v ust. § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb. či v ust. § 2 písm. u) bod 2. pražských stavebních předpisů, přičemž zmíněné definice jsou ovšem rozporné s vymezením pojmu rodinného domu dle ust. § 13 písm. c) nového stavebního zákona. V takovém případě by se tedy aplikovala vyhláška č. 501/2006 Sb. či pražské stavební předpisy, avšak s tím, že by se nepoužila definice rodinného domu dle vyhlášky č. 501/2006 Sb. či pražských stavebních předpisů a použila by se definice rodinného domu dle nového stavebního zákona.

V případě ostatních prováděcích právních předpisů není žádné přechodné ustanovení stanoveno, byť např. ve vztahu k dokumentacím a projektovým dokumentacím obsahuje nový stavební zákon ust. § 329, které připouští využití projektových dokumentací dle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“), a to jako součást žádostí podaných do 30. 6. 2027.

Žadatel o povolení záměru po 1. 7. 2024 tedy bude mít ve své podstatě na výběr, zda využije dokumentaci podle starého stavebního zákona ve smyslu ust. § 329 nového stavebního zákona, nebo si nechá zpracovat dokumentaci podle nového stavebního zákona s tím, že nebude-li vydán prováděcí právní předpis k dokumentacím, pak bude muset taková dokumentace naplnit pouze požadavky vyplývající výslovně z nového stavebního zákona – zejména z ust. § 158 nového stavebního zákona.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), podstatně zužuje stávající různorodost aktů, které mohou být ze strany stavebního úřadu vydány. Pouze pro připomenutí je vhodné uvést, že stavební zákon č. 183/2006 Sb. upravuje řadu aktů, které nejsou správními rozhodnutími ve smyslu správního řádu a jedná se o úkony podle části čtvrté správního řádu, byť správní rozhodnutí nahrazují (např. územní souhlas, kolaudační souhlas, společný souhlas atd.). V praxi vznikaly sporné situace, neboť v rámci „souhlasů“ nelze v jejich „výrokové části“ stanovovat podmínky jako v případě rozhodnutí, jelikož se nejedná o správní rozhodnutí. Stejně tak bylo v řadě případů sporné, zda byly naplněny podmínky pro vydání těchto aktů. Z tohoto důvodu nový stavební zákon je založen na principu, že záměry (stavební či nestavební) buď vyžadují povolení, nebo povolení nevyžadují. Záměr již nebude možné umístit ani povolit jiným aktem než správním rozhodnutím.

Shora uvedené se pak promítá do vymezení účastníků řízení. Účastníci řízení jsou vymezeni v ust. § 182 nového stavebního zákona, dle něhož jsou účastníkem řízení o povolení záměru (stavebního i nestavebního):

a) stavebník;

b) obec, na jejímž území má být záměr uskutečněn,

c) vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být záměr uskutečněn, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě,

d) osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být rozhodnutím o povolení záměru přímo dotčeno,

e) osoby, o kterých tak stanoví jiný zákon.

Okruh účastníků řízení o povolení záměru je tedy založen na okruhu účastníků společného a územního řízení dle stávajícího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. (srov. ust. § 94k). Zde bude možné aplikovat do značné míry dosavadní výklady a judikaturu vztahující se k vymezení účastníků řízení. Příkladmo princip, že rozhodná je potencialita přímého dotčení věcných práv v případě osob, která mají věcná práva (vlastnická, věcná břemena atd.) ve vztahu k sousedním pozemkům.

Za zvláštní zmínku pak stojí zejména písm. e), kde jsou řešeny osoby, o nichž tak stanoví zvláštní zákon. V daném případě jde zejména o účastníky na podkladě zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOPK“). Mnoho let se vedou diskuse nad tím, zda tzv. ekospolky mají být účastníky řízení podle stavebního zákona, přičemž úprava obsažená v novém stavebním zákoně reaguje na relativně čerstvou judikaturu Nejvyššího správního soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15. 3. 2023, čj. 9 As 193/2022-35).

Občanské sdružení (tzv. ekospolek) dle ust. § 70 odst. 3 ZOPK je účastníkem řízení v následujících případech:

• pokud se v něm rozhoduje na základě jednotného environmetálního stanoviska vydávaného namísto povolení kácení dřevin podle § 8 odst. 1 nebo výjimky ze zákazů u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů podle § 56 odst. 1
• pokud oznámí svou účast písemně do osmi dnů ode dne, kdy mu bylo příslušným správním orgánem zahájení řízení oznámeno.

Tyto podmínky musí být naplněny kumulativně. Tzn. to, že se v daném případě vydává tzv. jednotné enviromentální stanovisko, ještě neznamená, že by mělo být občanské sdružení účastníkem řízení o povolení záměru. Zásadní bude to, zda toto jednotné enviromentální stanovisko je vydáváno namísto povolení kácení volně stojících dřevin dle ust. § 8 odst. 1 ZOPK a/nebo se jedná o výjimku ze zákazů u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů dle ust. § 56 odst. 1 ZOPK.

I splnění těchto podmínek je nutné, aby se občanské sdružení aktivně přihlásilo do osmi dnů ode dne, kdy mu bylo stavebním úřadem oznámeno zahájení takového řízení.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), přináší podstatnou redukci aktů, které jsou stavební úřad oprávněny vydávat. Jednak se jedná o redukci aktů, jimiž se stavby umisťují a povolují (např. zrušení územního souhlasu, společného souhlasu, ohlášení, atd.), jednak jde o redukci aktů, kterými se stavby dávají do trvalého užívání (právě o zrušení kolaudačního souhlasu).

Podle nového stavebního zákona lze tedy stavbu dát do trvalého užívání pouze na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudační souhlas tak, jak jej dnes upravuje zejména ust. § 122 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., již nový stavební zákon neupravuje a nebude možné jej na základě nového stavebního zákona vydávat.

V této souvislosti je vhodné poznamenat, že – byť praxe stavebních úřadů někdy byla odlišná a nesprávná – kolaudační souhlas v rámci své „výrokové části“ jako úkon podle části čtvrté správního řádu nemohl nikdy obsahovat podmínky. Vydával-li stavební úřad kolaudační souhlas, nemohl tzv. zkolaudovat „s podmínkami“. V případech, kdy stavební úřad chtěl stanovit podmínky, musel usnesením rozhodnout o provedení kolaudačního řízení. Toto celý postup při uvedení stavby do užívání příliš nezjednodušovalo.

Nový stavební zákon upravuje kolaudační řízení v ust. § 230 a násl. nového stavebního zákona. Je vhodné upozornit na to, že obsahové náležitosti kolaudačního rozhodnutí stanovuje kromě ust. § 235 nového stavebního zákona též ust. § 197 odst. 1 a odst. 2 a správní řád jako obecný právní předpis.

Co se týče účastníků kolaudačního řízení, byl zvolen stávající „minimalistický“ okruh. Dle ust. § 231 nového stavebního zákona se jedná o pouze o stavebníka a vlastníka stavby. Vlastník pozemku, na němž je stavba umístěna, tedy není účastníkem kolaudačního řízení, byť dosavadní stavební zákon č. 183/2006 Sb. např. v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 tak stanovil. Nicméně nový stavební zákon za účelem zjednodušení postupu, kdy vlastník pozemku bude účastníkem řízení o povolení záměru, již s vlastníkem pozemku jako účastníkem řízení nepočítá.

Za těchto okolností lze předpokládat, že vedení kolaudačního řízení, jehož okruh účastníků je stanoven taxativně, nebude o poznání problematičtější než vydání kolaudačního souhlasu dle dosavadní právní úpravy.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), skutečně obsahuje podrobnější úpravu platnosti povolení vydaných stavebním úřadem oproti dosavadní právní úpravě.

V případě platnosti povolení je vhodné poznamenat, že je nutné aplikovat princip obecnosti a speciality, neboť nový stavební zákon upravuje obecně povolení záměru (stavebního i nestavebního) v ust. §§ 182 až 200. Následně pak pro některé záměry stanoví platnost odlišně či specificky. Je tedy nutné vždy aplikovat příslušné ustanovení nového stavebního zákona s tím, že pokud příslušný díl či oddíl nového stavebního zákona neobsahuje speciální právní úpravu, je nutné aplikovat obecně zejména ust. § 198 nového stavebního zákona.

Obecně dle nového stavebního zákona platí, že povolení má platnost 2 roky ode dne nabytí právní moci povolení, což je obecné východisko, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech dobu delší, která ovšem nesmí překročit 5 let. Z tohoto ustanovení mj. vyplývá, že hodlá-li stavební úřad stanovit delší lhůtu platnosti, musí tak výslovně uvést ve výrokové části rozhodnutí a tuto odchylku odůvodnit.

Nový stavební zákon současně výslovně stanoví, že bylo-li provádění záměru zahájeno v době jeho platnosti, prodlužuje se doba platnosti na 10 let ode dne právní moci povolení a/nebo rozhodnutí o prodloužení platnosti povolení. Dojde-li tedy k zahájení provádění záměru v době jeho platnosti, stanovuje se maximální doba platnosti povolení na 10 let. Toto je podstatný posun od dosavadní právní úpravy, neboť ta byla založena na tom, že bylo-li zahájeno, pak platnost povolení nezanikne.

Je vhodné poznamenat i to, že režim vyhrazených staveb je odlišný, neboť dle ust. § 198 odst. 2 věta druhá nového stavebního zákona se v případě vyhrazených staveb, včetně staveb souvisejících, aplikuje dosavadní režim, tedy bylo-li provádění záměru zahájeno v době jeho platnosti, tato platnost nezaniká a zákon nestanoví maximální dobu platnosti povolení na 10 let.

Platnost povolení může být ve všech případech prodloužena na základě žádosti stavebníka podané přede dnem uplynutí platnosti, a to i opakovaně. Nicméně ve všech případech může dojít k prodloužení maximálně vždy o další dva roky s tím, že platnost povolení nezanikne do doby, než bude o žádosti o prodloužení pravomocně rozhodnuto. Takto lze samozřejmě prodloužit i maximální dobu 10 let v případech, bylo-li provádění záměru zahájeno v době platnosti povolení.

V řízení o prodloužení platnosti stavební úřad zkoumá, zda nedošlo ke změně podmínek, za kterých bylo povolení vydáno. Je vhodné poznamenat, že nový stavební zákon připouští prodloužení platnosti povolení rozhodnutím vydaným jako první úkon v řízení tehdy, dojde-li k závěru, že od vydání povolení nedošlo k takové změně podmínek, která by vyžadovala doplnění podkladů. I toto ovšem bude muset stavební úřad ve vydaném rozhodnutí odůvodnit.

Je vhodné doplnit, že v případě povolení dělení nebo scelování pozemků dle ust. § 217 odst. 4 nového stavebního zákona je platnost stanovena na dobu neurčitou. V případě opatření obecné povahy (a v případě rozhodnutí o stanovení ochranného pásma) může stavební úřad stanovit dobu platnosti přímo v opatření obecné povahy (či v rozhodnutí). Neučiní-li tak, platí opatření obecné povahy o stanovení ochranného pásma (či rozhodnutí) po dobu trvání stavby nebo zařízení, k jehož ochraně bylo stanoveno.

Částečně odlišný režim má pak rámcové povolení podle ust. § 221 nového stavebního zákona, jelikož v případě rámcového povolení jeho platnost nezaniká, pokud je v době jeho platnosti vydáno povolení záměru.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně dopadá i na změnu příslušnosti. Nový stavební zákon předpokládá, že působnost obecních stavebních úřadů budou vykonávat všechny obecní úřady obcí s rozšířenou působností (tzv. „trojky“) a dále pak vybrané pověřené obecní úřady (tzv. „dvojky“) a obecní úřady (tzv. „jedničky“) s tím, že působnost vybraných pověřených obecních úřadů a obecních úřadů stanoví Ministerstvo pro místní rozvoj vyhláškou.

Nezřídka kdy bude docházet k tomu, že předmětem povolení záměru bude soubor staveb. Např. v případě rodinného domu se bude jednat o rodinný dům samotný a též např. související čistírna odpadních vod, studna či veřejně přístupná účelová komunikace apod.

Zde došlo k výkladovým střetům, neboť dle ust. § 37 odst. 3 nového stavebního zákona, což je společné ustanovení pro výklad působnosti, platí, že v případě souboru staveb se příslušnost stavebního úřadu k vydání povolení záměru řídí příslušností k povolení záměru stavby hlavní souboru staveb, což by znamenalo, že příslušným k vydáním takového povolení by byl kterýkoliv obecní stavební úřad, tedy i tzv. jedničky a dvojky.

Naproti tomu z ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, ve znění platném ke dni zodpovězení tohoto dotazu,  vyplývá, že působnost stavebního úřadu ve věcech záměru silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, a vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, včetně staveb tvořících s nimi soubor staveb, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností, tj. tzv. trojky.

Uvedená ustanovení jsou do značné míry v kontrapozici, neboť je otázkou jejich specialita a obecnost, přičemž Ministerstvo pro místní rozvoj se již dnes kloní k závěru, že účelem regulace má být to, aby v případě souboru staveb, v němž je jako vedlejší stavba kterákoliv ze staveb uvedených v ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, byla výlučně dána působnost obecního stavebního úřadu obce s rozšířenou působností.

Spornost výkladu pak odstraňuje novelizace zákona o Státním fondu podpory investic, která mění i nový stavební zákon a mj. výslovně vylučuje v případě obecních stavebních úřadů a souboru staveb aplikaci ust. § 37 odst. 3 nového stavebního zákona, tedy jednoznačně se působnost bude určovat dle názoru MMR. Bude-li tedy umisťován stavební záměr sestávající ze souboru staveb, přičemž u stavby hlavní je dána příslušnost jedničky či dvojky, avšak vedlejší stavba bude stavbou uvedenou v ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona (záměr silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupná účelová komunikace, technická infrastruktura, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství a vodní dílo, u něhož není dána působnost krajského stavebního úřadu), pak bude takový záměr povolován výlučně trojkou.

Je pravdou, že tento stav povede mj. k tomu, že stavební úřady na jedničkách a dvojkách se budou muset koordinovat s trojkami – a trojky samozřejmě s jedničkami a dvojkami – neboť to, zda např. rodinný dům bude povolován na jedničce či dvojce, bude odvislé od toho, zda např. studna jako vodní dílo bude součástí záměru, nebo bude povolována samostatně. Koordinace bude nezbytná pro to, aby obecní stavební úřady vzájemně věděly, co je v dané lokalitě povolováno a co bylo povoleno. Nový stavební zákon ovšem tuto koordinaci blíže neupravuje, bude nutné vycházet z obecné zásady spolupráce mezi správními orgány dle ust. § 8 odst. 2 správního řádu.

Závěrem je vhodné doplnit, že novelizace zákona o Státním fondu podporu investic mění též to, že v případě povolení bytového domu bude dána výlučná působnost obecních stavebních úřadů obcí s rozšířenou působností. Jedná se o podstatnou změnu, neboť nový stavební zákon až do této novelizace počítal s tím, že i jedničky a dvojky budou povolovat právě i bytové domy.

Předně je vhodné připomenout, že stávající stavební zákon č. 183/2006 Sb. až do konce roku 2017 byl založen na tom, že soulad záměru s vydanou územně plánovací dokumentací a s cíli a úkoly územního plánování posuzoval stavební úřad. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017 Sb. bylo zavedeno závazné stanovisko úřadu územního plánování dle ust. § 96b stavebního zákona č. 183/2006 Sb., které bylo pro většinu povolovaných záměrů vyžadováno. Obsahem závazného stanoviska bylo posouzení mj. i perspektivou politiky územního rozvoje.

Nový stavební zákon se „vrací“ k regulaci do 31. 12. 2017 s jistou modifikací. Dle ust. § 193 odst. 1 písm. a) nového stavebního zákona stavební úřad posuzuje, zda je záměr – stavební či nestavební – v souladu s územně plánovací dokumentací, územními opatřeními a vymezením zastavěného území. Nový stavební zákon tedy již nevyžaduje, aby byl zkoumán soulad záměru s politikou územního rozvoje, což mj. reaguje i na stávající praxi, kdy v řadě případů posouzení souladu s politikou územního rozvoje je velmi lakonické a stručné, bez bližšího odůvodnění, to vše navíc za situace, kdy politika územního rozvoje objektivně žádné požadavky na drtivou většinu povolovaných záměrů neobsahuje. V případě územně plánovací dokumentace bude tedy stavební úřad zkoumat soulad s územním rozvojovým plánem (či dílčím územním rozvojovým plánem), zásadami územního rozvoje kraje, územním plánem a regulačním plánem, byly-li vydány.

Kromě tohoto bude nutné zkoumat, zda je záměr souladný s územními opatřeními, jimiž jsou dle ust. § 61 písm. e) nového stavebního zákona územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území. Konečně pak se stavební úřad bude zabývat tím, zda je stavební záměr souladný s vymezením zastavěného území, které je buď součástí územního plánu příslušné obce, nebo je vydáno samostatně, neboť v případě, že obec nemá vydán územní plán, pak je pořizovatel povinen zajistit samostatné vymezení zastavěného území (srov. § 117 nového stavebního zákona).

Ve vztahu k posuzování záměrů s cíli a úkoly územního plánování tak, jak předpokládala i dnešní právní úprava v ust. § 96b stavebního zákona č. 183/2006 Sb. a předchozí právní úprava, dochází k nejpodstatnější změně. Dle ust. § 193 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona posuzuje stavební úřad, zda je záměr v souladu s: „cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s požadavky na ochranu kulturně historických, architektonických a urbanistických hodnot v území, nemá-li obec vydán územní plán.“ Perspektivou cílů a úkolů územního plánování bude záměr posuzován pouze tehdy, když obec nebude mít vydán územní plán. V případě obcí s územním plánem tedy již nebude posuzováno, zda je záměr souladný s cíli a úkoly územního plánování, neboť tyto by měly být – dle východiska tohoto ustanovení – naplněny již vydáním územního plánu.

V současné době se spekuluje o tom, zda může stavební úřad požádat o nějaký akt úřad územního plánování, není-li dána výslovná opora v novém stavebním zákoně. Nepochybně je možné uvažovat o aplikaci ust. § 8 odst. 2 správního řádu, neboť ten obsahuje obecnou zásadu spolupráce mezi správními orgány (tj. stavebním úřadem a úřadem územního plánování). Nicméně výsledný akt úřadu územního plánování – ať již bude nazván jako stanovisko, vyjádření či jakkoliv jinak – není pro stavební úřad ani účastníky řízení závazný. Jednalo by se sice o odborný podklad úřadu územního plánování, avšak jediný, kdo je závazně oprávněn vykládat soulad záměru ve smyslu ust. § 193 odst. 1 písm. a) a písm. b) nového stavebního zákona, je stavební úřad. Stavebnímu úřadu navíc po dobu vydávání takového aktu poběží zákonné lhůty pro vydání rozhodnutí a stavební úřad takový akt nemůže vyžadovat např. po stavebníkovi, jelikož ten není povinen jej zajistit.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), nově obsahuje poměrně podrobnou právní úpravu tzv. plánovacích smluv. Plánovací smlouvy jsou upraveny v části třetí hlavě III dílu 7 oddílu 1 nového stavebního zákona (tj. ust. § 130 až § 132). Již úvodem je vhodné zdůraznit, že se jedná – na rozdíl od dnešní úpravy – o veřejnoprávní smlouvy. Jedná se o veřejnoprávní smlouvu uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Obsahem takové smlouvy je vzájemná povinnost smluvních stran si poskytnout součinnost při uskutečnění záměru, jenž bude v takové smlouvě vymezen, a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem. Tyto veřejnoprávní smlouvy pak mohou obsahovat i soukromoprávní ujednání. Pro veřejnoprávní smlouvy platí subsidiárně právní regulace obsažená v části páté správního řádu.

Dotaz směřuje na to, jaké dopady má uzavření takové smlouvy pro řízení o povolení záměru dle nového stavebního zákona.

Předně, je-li uzavřena plánovací smlouva, pak je ve smyslu ust. § 184 odst. 2 písm. b) nového stavebního zákona součástí žádosti. Tento požadavek je poměrně logický, neboť stavební úřad nemá možnost zjistit, zda ve vztahu ke konkrétnímu záměru byla někdy uzavřena plánovací smlouva, byť tato skutečnost má nezanedbatelné dopady na řízení.

Dle ust. § 190 odst. 2 nového stavebního zákona pak platí, že stavební úřad nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník. Stavební úřad tedy za předpokladu, že budou ze strany účastníka řízení (typicky obce) uplatněny v územním řízení námitky, bude zkoumat, zda jsou souladné s uzavřenou plánovací smlouvou. Pokud by byly námitky rozporné s touto plánovací smlouvou, stavební úřad k nim nebude přihlížet.

Dle ust. § 226 odst. 2 nového stavebního zákona pak odvolací orgán v odvolacím řízení nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.

Ze shora uvedeného vyplývá, že plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona mají reálný dopad i na řízení o povolení záměru, a to, jak v prvním, tak i druhém stupni. Je nutné si tedy případné uzavření plánovací smlouvy dobře rozmyslet.

Podle ustanovení § 34a odst. 1 písm. a) stavebního zákona obecní stavební úřad vykonává působnost stavebního úřadu ve věcech záměrů, u kterých nevykonává působnost Dopravní a energetický stavební úřad, krajský stavební úřad nebo jiný stavební úřad.

Dopravní energetický stavební úřad vykonává působnost stavebního úřadu podle ustanovení § 33 stavebního zákona u staveb vyhrazených a staveb s nimi souvisejících, a krajský stavební úřad vykonává působnost stavebního úřadu ve věcech uvedených v ustanovení § 34 stavebního zákona.

Podle ustanovení § 34a odst. 2 stavebního zákona vykonává působnost obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností, pokud je součástí záměru:

• bytový dům,
• silnice II. a III. třídy,
• místní komunikace,
• veřejně přístupná účelová komunikace,
• technická infrastruktura, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství,
• vodní dílo.

Sítí elektronických komunikací jsou podle ustanovení § 2 odst. 2 písm. b) zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích): „přenosové systémy, bez ohledu na to, zda jsou založeny na trvalé infrastruktuře nebo jsou centralizovaně kapacitně řízené, nebo nikoli, a popřípadě i spojovací nebo směrovací zařízení a jiné prostředky, včetně neaktivních síťových prvků, které umožňují přenos signálů po vedení, rádiovými, optickými nebo jinými elektromagnetickými prostředky, včetně družicových sítí, pevných sítí okruhově nebo paketově komutovaných včetně internetu, mobilních sítí, sítí pro rozvod elektrické energie v rozsahu, v jakém jsou používány pro přenos signálů, sítí pro rozhlasové a televizní vysílání a sítí kabelové televize, bez ohledu na typ přenášené informace,“.

Jelikož stavba sítě elektronických komunikací není uvedena mezi vyhrazenými stavbami v příloze č. 3 ke stavebnímu zákonu, ani mezi záměry uvedenými v ustanovení § 34 stavebního zákona, k jejichž povolení je příslušný krajský stavební úřad, je k jejich povolení příslušný obecní stavební úřad, a to jak obce s rozšířenou působností, tak pověřených obecních úřadů a úřadů stanovených vyhláškou č. 130/2024 Sb., o stanovení obecních stavebních úřadů.

Příslušnost k povolení této sítě se bude odvíjet od skutečnosti, zda bude stavba sítě elektronických komunikací samostatnou stavbou či bude součástí souboru staveb.

Pokud bude předmětem žádosti pouze stavba sítě elektronických komunikací, pak k jejímu povolení bude příslušný obecní stavební úřad pověřeného obecního úřadu nebo úřadu stanoveného vyhláškou č. 130/2024 Sb., o stanovení obecních stavebních úřadů.

Pokud bude síť elektronických komunikací součástí souboru staveb, pak bude k jejímu povolení příslušný

• obecní úřad obce s rozšířenou působností, pokud součástí záměru bude také stavba uvedená v ust. § 34a odst. 2 stavebního zákona, a soubor staveb nebude obsahovat stavbu hlavní, k níž je příslušný krajský stavební úřad nebo Dopravní a energetický stavební úřad,
• krajský stavební úřad, pokud bude příslušný k povolení stavby hlavní v souboru staveb,
• Dopravní a energetický stavební úřad, pokud bude stavba sítě stavbou související s vyhrazenou stavbou, nebo pokud bude příslušný k povolení stavby hlavní v souboru staveb.

Ustanovení § 33 odst. 1 písm. c) stavebního zákona, podle něhož je Dopravní energetická stavební úřad nadřízeným správním orgánem krajského stavebního úřadu ve věcech staveb technické infrastruktury pro elektronické komunikace, nemá na výše uvedené vliv, neboť toto ustanovení pouze stanoví příslušnost nadřízeného správního orgánu v případě, pokud krajský stavební úřad povoluje v rámci souboru staveb síť elektronických komunikací, nebo pokud nadřízený správní orgán v pochybnostech určí, že pro vedení řízení o povolení sítě elektronických komunikací je příslušný krajský stavební úřad.

Dále je nutné upozornit, že podle ustanovení § 2i odst. 1 zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, nevyžadují rozhodnutí o povolení záměru přípojky elektronických komunikací do délky 100 metrů, a podle ustanovení § 2i odst. 2 téhož zákona se k užívání staveb infrastruktury elektronických komunikací nevyžaduje kolaudační rozhodnutí.